第二部分 商业地产业态分类

第一章　商业地产购物中心

第一节　购物中心基本认知

认知01：购物中心简述

购物中心又称零售中心，是多家同类零售商或异类零售商集聚在同一地点的零售商空间布局方式。在一个大的建筑物中，由开发商引进商铺种类和数量，规划好各种商铺的位置，再通过招商引进大型综合商场或超市，并且配以各种类型的专卖店、餐饮、休闲、娱乐、邮政、电信、银行等服务机构。

认知02：购物中心特征

购物中心的特征，有以下几个方面。

（1）商品品种齐全，适应各阶层需要。购物中心的目标市场需要考虑各个顾客层次，无论职业、 收入， 都能买到所需商品。因每个购物中心规模、 位置不同， 顾客特征也会有所差异。

（2）服务功能多样化，满足各类需求。在购物中心，顾客可以享受现代化的服务。汇集休闲、娱乐、文化、艺术、百货等全方位的内容，是一种多元化的功能齐全的建筑群体。

（3）时尚前卫，年轻人更喜爱。购物中心是流行、时尚等信息的集中传递场所，已成为流行商品的展示厅。

认知03：购物中心发展趋势

目前，购物中心在全国快速发展，同时，购物中心也迎来了各种发展新趋势，具体有以下几个方面。

（1）购物中心向郊区扩散。

（2）社区型购物中心是未来重点。

（3）购物中心去“传统百货主力店”。

（4）品牌集合店将成主力。

（5）餐饮、娱乐比重大幅上调。

（6）服装类占比下调。

（7）儿童业态成新“标配”。

（8）跨界合作。

第二节　购物中心要点解析

要点01：购物中心特点

作为一个购物中心，应该具有下列特点。

（1）有一块完整地基，而其开发利用除了必须考虑到提供当前及未来将运用到的足量商业及停车空间外，还应考虑到自然环境、生态、水上环境等相关环保问题。

（2）有一致而整体的建筑设施规划。建筑设施强调其特色及景观的一致性与主题性，同时能提供足够的商业服务空间给经过选择并统一管理的整组零售商店。

（3）与所提供服务的商圈或住宅区之间，必须有完善的道路交通系统，使消费者可以迅速到达或离开。

（4）有足量停车空间，同时停车场出入位置与购物中心出入口及消费步道间联络方便。

（5）提供服务及商店业种呈多元性和多样化，选择及设计完全是针对邻近商圈或住宅区需求。购物中心内的店家通常由一到数家主要承租户及许多一般的承租户组合而成。

（6）集中而统一经营策略及店头管理。如目标客层设定、商品的编排及展示方式、商场平面规划及内部装潢设计、推广策略、整体形象推广等相关议题，都由统一管理单位来负责。

（7）强调安全舒适且具有独立个性“购物环境”塑造。从外围的建筑景观、绿地园林、指标设计，到内部消费动线安排，灯光及色彩设计，从业人员服务态度等，都必须注重一致性及协调性，使消费者同时获得物质与精神需求双重满足。

要点02：购物中心服务功能

以购物中心服务功能划分可分为以下几类。

（1）邻里型。通常呈直线型，各店家由店门前开放式走廊相互串联，主要包括各类日常用品、药品、杂货、食品、衣物及个人服务等较小型商店。

（2）社区型。呈带状，除了直线型外，还有呈“L”字形及“U”字形，主要包括超级市场、杂货店、连锁药品百货店及中小型的折扣百货店，衣物、家庭五金、家具、玩具、家电及运动用品等折价专卖店。

（3）区域型。密闭式，由室内走道串联各个消费点，并由中央温度调节系统控制室温，主要包括传统的大型百货公司，大型量贩店或者是精品专卖店，除了购物消费外，扩大到休闲、社交、商业服务、娱乐等。

（4）超区域型。采用封闭式，主要包括类似于区域型购物中心，却有更多主力商店（主要是大型的百货公司，通常是3个以上），以及更深入且多样的商品及业种。

（5）时装精品。一般坐落于观光地点或高收入地区，建筑实体设计非常繁复而多样，强调装潢的高贵及景观设计的精致，主要为高品质及高单价的各类成衣精品店、古董艺术品店，或是手工艺品店。

（6）大型量贩。开放式购物建筑，主要包括大型百货公司，量贩店、仓储式量贩俱乐部、单一业种量贩店。

（7）主题/节庆。通常位于郊区，而且多数是由一些老建筑物，或具有历史价值的古建筑物改建而成。

（8）工厂直销。以无装潢仓库形态出现，由生产制造商组成，以低价自有品牌零码商品及剩余货品。

要点03：三角形购物中心

三角形购物中心建立目的如同T形购物中心，主要为容纳三个不同的商户，但不同的是三角形购物中心的设计，将使消费者不论从哪一个主要商户入口进入购物中心，都可以看到另外两个主要商户，如图2-1-1所示。

要点04：“U”字形购物中心

“U”字形购物中心最多可以容纳三个主要承租户。在“U”字形的两顶端各一个，而最重要的主要承租户则位于“U”字形的中间，如图2-1-2所示。

要点05：集团型购物中心

集团型购物中心主要承租户位于最中间，其余附属商店及设施则呈“三合式”地将主要承租户包围起来，最外侧才是停车场。进出货的服务则有特殊专用的通道，如图2-1-3所示。

要点06：“L”字形购物中心

“L”字形的购物中心主要商户大多位于“L”字形两端中的一端。此种形状最适合构建于转角的土地上，如图2-1-4所示。

要点07：哑铃形购物中心

哑铃形购物中心，主要是两个主要承租户位于两端，中间则是由两排附属商家以面对面方式带状并列，停车场则位于购物中心四周。哑铃形设计是要利用两端的主要承租户来吸引消费者在购物中心内双向流动，以获得最大消费效果，如图2-1-5所示。

要点08：“T”字形购物中心

“T”字形购物中心主要是针对三个主要承租户设计，使得每个主要承租户位于“T”字形的三个顶点，周围则设有停车场，如图2-1-6所示。

要点09：直线带状购物中心

直线带状购物中心，店头呈直线并列，停车场也呈直线状的排列在各商铺前，进出货及其余服务则在后面，主要承租户通常位于带状的中心点，或者是在直线带状的一端，如图2-1-7所示。

要点10：十字哑铃形购物中心

以两个不同哑铃形购物中心做十字的垂直交叉，即成为此类型的购物中心。四个顶端各有一个主要承租户，同时以商店街串联起来，如图2-1-8所示。

要点11：垂直立体式购物中心

垂直立体式购物中心通常位于市中心区人口密集地点，以中庭为中心，四周则是高耸的摩天大楼围绕，每层都有电梯或手扶梯提供消费者最便利的到达方式。

要点12：购物中心盈利模式

目前国内外常用的购物中心开发运营模式主要有以下三种。

（1）纯销售模式。开发商出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺” 。它出现在国内购物中心刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式。

（2）租售并举模式。以出租为主、销售为辅，通过对招商权的多数控制，来达到控制进场业态、业种，形成自己的经营定位。它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式。

（3）纯物业经营模式。购物中心在前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的经营后，或将部分产权出售套现，或包装上市，或通过资产评估而获取金融机构的贷款，当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了。

要点13：购物中心的业态类型

购物中心的业态类型分为以下几种。

（1）主力店，主要高端百货、大型超市、家居、建材等。

（2）次主力店，包括知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所等。

（3）品牌店，主要经营饰品、服饰、化妆品等。