第7章 脑袋决定口袋(6)

选好地段

租房前要清楚自己租房的目的是什么，离自己工作或学习的地方有多远，交通是否便利，周围的设施怎样。假如租房只是为了有个地方休息，而平时不在家做饭，也很少购物的人，房子周围是否有菜场、商场、银行等配套设施就无所谓，因为这些必定会提升房租的价格，所以可以租用地处偏僻的房子。同时，租房不应该只算房租的成本，还应该加上交通费、水电费、物管费等。假如租的房子价格上便宜了100元，但每月因上述因素要多花200元，就不合算了。

打好时间差

出租房也是一种商品，价格会受供求关系的影响有所波动。在目前的房产出租市场上，生意最好的时间段是每年暑假期间。这时，大批应届毕业生开始参加工作。还有一些大学生想利用暑假为考研做准备或者兼职，纷纷选择租房居住。因此，房子需求量大增，特别是7月，要比平时贵上100～200元，到8月底需求就有所下降了。其次是春节之后的一段时间，由于外来务工人员的涌入，改变了房屋出租市场的供求关系，使房租价格上升。

房租最便宜的时候是每年的年末春节前。这时，许多人特别是外来务工人员要回家过年，就把房子退掉了。此时。各房产中介所生意十分冷清。房租价格也会下降两三百元。其次，每年的春夏之交由于需求不大，房租也比较便宜。

因此，算好租房时间，善于打时间差，就能省下一笔钱。比如，7月开始租房的，可以先租3个月；到了10月份房租价格下降了，换一套住房再租3个月；到了下一年的元月，正是房租最低的时候，房源也较多，可以租到理想的房子。

选好面积

很多人会发现，租一个小小的房间可以为以后买大房子做好准备。一般来说，月租的多少是由房子的面积所决定的。虽然不同地段的房子可能情况不同，价格也不同，但是在相同的一个领域内，情况不会相差太多。这样的话，一般面积小一点的房子，价格会便宜一些。如果你不是太介意房间的大小，可以选择小一点的房子。

看好房龄

越新的房子越好出租，因为旧房子牵涉到厨卫用具的好坏，电路、水管是否漏水等问题。房龄在5～8年的房子比较好，因为这些房子一般位于成熟小区，而且家中的装修或家电也还可以用。

查看装修

房子的装修好坏、家具配备是另外一个影响房租高低的因素。装修精良的房屋要比普通装修的贵300～500元甚至更多。而配备了冰箱、洗衣机、电视机、空调、热水器以及厨卫设施的房屋，哪怕都是旧电器，也要比只有水电的白坯房贵上好几百元。甚至加上几张床，白坯房也能升值一两百元。

很多租房者都是单身人士，很多家电并不一定用得着。如冰箱，大部分时间都是空着的，而平时换洗的两三件衣服其实也用不着洗衣机。有的租房者认为，有必要的家电其实可以自己购买，搬家时可以再卖掉。如一张普通的床，硬板的大约在100元左右，软的为五六百元，如果算在房租里，即使每月多收20～50元，累计起来也是一笔不小的数目。考虑到这一点，租房时就没必要要求家具的全和新，完全可以租一套价格较低的简单装修房，再按照自己的需求购置家具，一年下来，购全套家电的钱也差不多省回来了。

谨慎签合约

在与出租人签租赁合同时，一定要把权利义务分清，以免产生不必要的纠纷。主要的项目有：房租、水电费、煤气费、电话费、有线电视费等。如何缴纳，每个月什么时候缴纳房租，房屋设施如非人为损坏由谁负责维修。房东提前终止合同该如何赔偿等。签订合同的时候还要标明房屋内设备的数量、新旧程度等情况，越具体越好。

此外，如果你觉得自己租房的时间会少于一个季度，可选择一月一签。否则，退租的时候你的押金会被当作违约金而拿不回来。

【租房砍价有诀窍】

租房与其他的消费方式一样，也存在着讲价的空间。同样的房子，采用不同的谈价方式，最终花的租金也不相同。只要掌握一定的技巧便可以降低租金，减少开支。

做有素质的房客

通常，房主对于租房人也是有要求的，他们虽然赚了租金，但是也想找个有素质的房客。有时候看起来素质较好的人比较容易谈价格。房主宁可少赚点钱也愿意把房子租给这样的人。

鸡蛋里挑骨头

租房时如果表现出很满意的态度，降价的可能性就小。你可以表现出不太满意的态度：如果租的是新房，楼上楼下的邻居装修会影响休息；如果是刚装修的房子，装修污染会影响健康；公交车站远、菜市场比较远、小区停车较多影响走路……哪怕是比较荒唐的理由，都可以提出来。同时表示自己也看了好几处房子，是想比较哪家的价格合理才租哪家，这时房主就会把价格降到底线。

讨价还价

不同的地段，不同的楼层，不同的朝向，房租差别也较大，即使是完全一样的房子，也可能有较大的差别。出租房挂牌的价格都是虚的，都是可以还价的。还价被拒绝并不会没有面子，不仅可以锻炼自己的心理素质，还能够以此要求其他优惠的条件。

争取较长的租期

房东作为房子的所有人，在租赁关系中处于优势地位。不少房东一般只同意出租一年，到期后，针对承租人不愿意费时费神费力搬家的心理，趁机涨房租。你可以提出租期为2年，如房东坚持一年一签，这时你再坚持也不一定会有理想的结果，因此不妨提出租15个月，一般人对这种幅度不大的调整要求比较容易接受。

不要担心租不到房子

如果你表现出不满，或是不能接受一些条件，不想租下房主的房子，他的时间和精力就算白花了，这种成本在经济上叫做“沉没成本”。不要担心自己租不到房子，当自己有坚持的态度，房东就比较担心房子不能马上出租。如果你坚持的要求与房东的要求差距不大，房东就比较容易让步。

【以房养房的好策略】

一般来讲以房养房分两种情况：一种是指自住用房；另一种是指投资用房。这里的自住用房主要是指在外地工作需要租房居住的人，与其将钱做房租送给房东，莫不如买套房子，用租房的钱去还房贷，这样房贷还完了就可以拥有一套自己的房子。还有，原有房子需要改善和扩大，手头上又没有足够的资金来买房子，也可以用以房养房的办法解决。至于投资用房，可以用一定的资金作首付，然后再用租金来还贷。

出租旧房住新房

如果你在中心区域有—套旧房，现在想要购置新房而月收入又不足以支付银行贷款，或是支付后不足以维持每月的日常开销，那么你就可以考虑采用这个方案，将市中心的旧房出租，用所得租金偿还购买新房的银行贷款。出租旧房住新房，能让你提前住上新房子。

出售或抵押旧房

倘若你想改善自己的居住条件，可手里又没钱，一时半会儿买不了新房。这种情况下，你就可以有两种办法解决这个难题：

如果将旧房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。然后把卖房子的钱分成两部分，一部分作买新房自住的首付，一部分用来投资。

如果怕卖了旧房却一时买不到合适的新房住，就不卖房，可以把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款买房自住，然后再投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现改善住房又当房东的梦想。

“以租养房”的收益计算

对任何人而言，房产投资都是—个家庭中的重大投资行为，因此要了解投资的收益。—般而言，以房养房的投资收益有以下两种计算方法：投资回报率分析公式：（月均租金－物业管理费）×12÷购买房屋单价。投资回收时间分析公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（月租金－按揭月供款）×12。

以上两种方法都有不足之处，它只能给出接近的结果供参考，并不是最理想的投资分析工具。最稳妥的办法就是，在还款期内如果租金收入高于月供钱数，就划算。如果租金低于月供钱数，就不划算。当然，这要在你租出去的前提下，如果租不出去就要自己埋单了。

“以房养房”需谨防风险

既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。在正常情况下，租金收入＋家庭其他收入（如工资、存款利息等）应大于还贷额＋家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。

房屋作为不动产流动性不高，要全面评估投资回报率，买房之前要对周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人、周围地带的市政规划怎样等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。

【装修省钱有高招】

装修原则

该用好材料的地方就得舍得用好材料，防止不要让人“黑”就行了；寻找一家态度诚恳报价合理的装修公司来替你装修，毕竟他们比较懂，但必须要货比三家；装修的利润主要集中在乳胶漆、打造门套面板、防水贴砖上，在这方面做足功课，可花简装的钱，买到精装的效果；现在装修一般是半包，房主自己买砖、地板、面板、进户门、橱柜等，其他都交由装修公司负责。特别要注意，有些地方重做时你一定要加强检查，如窗，特别是窗户防水，如果配合不好，就会影响防水和贴砖的美观度，如果窗扭曲，墙就会更难看。

小心提防

安装水电 这项家装是总工程费的10％左右，在这一项上，一般装修公司都不敢玩猫腻，但要严格要求走线的规范性，要能穿能引；电线、网线、有线电视线等也要求规范；电线平方数要比较充足。

如果你家在某一路线上的功率需求比较大，则可以要求电工多设线路，以保证用电安全；网络线和电话可以并用，但最好到电脑城购买AMP超六类线，否则不仅信号差，网速也很慢；有线电视线也要用好一些的；开关插座面盒要求用好的，否则安装面板容易滑丝；水管一般注意要求安装后试压！

瓦工注意事项 新房必须都做好防水处理，为安全起见一定要要求装修公司在厨房、卫生间贴砖水泥浆中加防水剂；在水管道走线和入口处刷上堵漏王；如果想要装修得经济实惠，建议墙砖买同一批次，无色差，无规格大小差；地砖一定要买品质较好的，否则时间久了会走样，用色最好选择比较淡雅一些的！如果客厅面积小，可用60厘米×60厘米规格的，反之就用80厘米×80厘米的镜面砖。镜面砖的挑选方法是在砖表面抹上钢笔墨水，能够轻易搽去的就是好砖。

木工注意事项 木板选材要用高温烘干的，以防走形。面板价格从高到低一般依次为白枫、红樱桃、红胡桃、黑胡桃。不过现在也有许多用混水清做的，可以不必考虑面板颜色，由漆匠做。如果面积较小最好选白枫或红樱桃的；家居市场上做的品牌橱柜一般都比较贵，而且材料也很差，空间应用也不高，所以最好量身定做。其材质注意要选用实木拼板，无污染气体而且价格便宜；如果厨房、卫生间、阳台安装的都是塑钢扣板，一定要用木龙骨，而不选用铝板；门套建议让木工做，便宜且质量放心，厂家做的烤漆门套良莠不齐。

漆工注意事项 油漆建议买环保的，如香港紫荆花中的绿色系列底面漆就很好。国产价格一般比较便宜，东西还不错。

购买材料的建议

厨房：洗碗池不用买什么品牌的，带好磁铁自己到大市场挑不锈钢的就可；卫生间：如果选择带柜子的洗漱池，需是用亚克力做的，但无需买名牌的。马桶买国产的就可以。不建议买浴霸，活动的暖风机会更加实惠。水龙头有很多便宜且质量不错的；阳台上的室内晾衣架，无需买自动伸降的，容易坏。到装饰城买几对带法兰的吸顶钢支架，再穿上不锈钢管就可以，会便宜很多。

【合理安排是装修省钱的前提】

装修前做出规划相当重要，如果规划不好的话就会使整个装修陷入被动，甚至刚开工不久就停工了，等有钱才能继续装。

那么，如何安排布置，才能让你心里有个“谱”。下面就给你提几条建议：

地砖省钱：小瓷砖经过特殊铺贴，既省钱又好看

地板、地砖、墙砖、移门、橱柜等等有个大致平方数。我们拿三室两厅来举例，三个卧室铺实木地板，客厅铺瓷砖，这个地板和瓷砖怎么去铺也是有省钱技巧的。

客厅基本都用玻化砖，效果比较好，但也很贵。有些人认为，砖越大越好，其实不是这个样子，仿古效果、田园效果、欧式效果的小空间，采用小的哑光砖也有非常好的效果，这需要运用些铺贴方法。追求温馨舒适的小空间适合用哑光砖，可用错缝铺贴达到特殊效果；也可以把砖加工成更小的，能做出来很多效果，也很省钱。

像阳台、厨房等地方用砖，也要有个规划。有人说阳台墙面一定要满贴，比如四四方方的阳台。考虑怎样去使用，满贴的功能是什么？其实这个效果不是很明显，黏墙、砍墙，买瓷砖铺贴起码要五六百元。用砖目的是容易打理、防污染，而外墙漆也能满足这个要求，完全可代替。

地板省钱：建议买非标准板，注重铺贴效果

木地板根据自己的能力、资金、喜好来选择，在卧室地板方面还有省钱的方式。地板有个标准是90厘米长的，按照标准价，铁苏木大品牌要350元/平方米；木地板是90厘米长，也有很多人需要宽板、加长板。