第六节 民国时期成都房地产行会及其管理

传统房地产交易多是自发的民间行为，古来官府的职能在于制定相应的法律对这一行为进行规范以及征收赋税等。而对这些制度的执行进行贯彻和监督，进而直接参与传统房地产交易的则是基层政治机构和众多的民间管理组织，如通过保甲组织和行会对传统的房产经纪进行监督管理。到民国时期，这些中介组织进一步发展成为形形色色的房地产经纪及掮客。

一、传统房地产经纪人：房牙和中人

牙甲在清代的房地产交易中，是协助政府进行房地产管理监督的重要基层组织。而房牙作为传统房地产交易的专门中介机构，其作用在清代逐渐完备。咸丰九年（1859年），清廷颁布《写契投税章程》，从房牙的职责、事务提成、奖惩办法等各方面进行规范，如关于房牙在房地产交易中的地位和作用规定：“民间嗣后买卖田房必须用司印官纸写契，务须令牙纪于司印官纸内签名。违者作为私契，官不为据。”另外，“如遇有民间用司印官纸写契后，责成牙纪将存根填好截下，按月同纸价呈送本管州县，分别存转”。表明了房牙在传统房地产交易中的地位是相当重要的。对于房牙所尽事务应如何收取提成也做了详细的规定：“民间嗣后买卖田房，牙纪行用与中人、代笔等费准按契价给百分中之五分，买者出三分，卖者出二分。系牙纪说成者，准牙纪分用二分五，中人、代笔分用二分五。如系中人说成者，丈量立契，只准牙纪分用一分。如牙纪人等多索，准民告发，查实严办。”而对于房牙可能发生的违规行为，《写契投税章程》也做了相应的约束：“官牙领出司印官纸，遇民间买用不准，该牙勒指不发，例外多索，犯者审实照多索之数加百倍罚。会牙纪交出充公，免予治罪；仍于斥革。如罚款不清，暂行监禁。牙纪于更定新章以后，见有新立之私契，因贪使用钱，不即告官者，别经发觉，并照所得用钱数目加二十倍照官牙第一条罚办。牙纪遇民间写契暗减卖价者，准察官究办。如牙纪协同舞弊，一经查出，并照所减之契价照官牙第一条罚办。如嗣后凡遇契价与存根不符及契纸已用存根不缴者，即系牙纪主使漏税，应将牙纪斥革；仍予监禁十年。”咸丰时期的《写契投税章程》意味着清代进行基层房地产管理的房牙制度的建立，并成为基层房地产管理中重要的一部分。

民国以后，房牙制度渐渐退出了历史舞台，房牙失去了半官方的身份，在城市房地产交易日益兴起之时，逐渐演变成民国时期的房地产经纪人，亦称“掮客”。与上海等开埠城市不同，成都由于地僻西南，民间房地产交易中深受传统牙甲制度、宗法、亲邻等社会关系及传统观念影响。如在民国6年（1917年）由四川省财政厅颁发的清真义学贾鸿如房产官契中，牙行的作用仍然存在。

四川财政厅为给发官契，事照得本省田房契税经本厅查照，向章核定凡有业户投税，将原契发还，将副纸黏附存根发给官契收执为据。兹据成都县人业户清真义学凭中 牙行 买得原业主贾鸿如名下向在 名下完粮 界载房址一并出售，坐落场期。地方东至 西至 南至 北至 买卖契价经中人交割清楚，于 年 月 日成契，共计契价银叁佰肆拾两正，照章共应收税银补契免税外加纸张工本银壹两。统于 年 月 日收讫，除将原契印还，并将副纸黏附存根合缴备查外，合行发给官契为据。

中华民国六年十月二十五日给业户清真义学收执

在此房契上，有两处提及“凭中牙行”和“中人”的字样，说明在此次交易中，中人、牙行所起的作用，一为联系买卖双方促成交易，二为帮助双方完成银钱交割，并代算契价。应该指出的是在民国后期的房契中，“牙行”一词渐被“中”和“中人”代替。但此处的“中”“中人”与清代房契交易中经常出现的“中证”“中人”大有不同。在传统房地产交易中，为使交易得到牙甲、宗族、亲邻等社会关系的认可，买卖双方除须请保甲长到场并履行多番礼节外，亦得请乡邻中有声望且得双方皆认可的人士为“中证人”。这是一种比较古老的习俗，在清代成都地区广为流行。导致当时大多数房契都有一个共有特征，即每约必有中证人，其名称也多有变化，有“引进中”“牌首”“街约”“邻右”“依口代书”等。中证人为此次交易作证有时还代写契约，事成后也会对“中证人”有所酬谢。当时的中证人多是为交易双方作见证或参与纂写契书等，不是以此业谋生之人士。清末后房牙制度瓦解，“中人”逐渐取代了牙行，成为房地产交易中的主要房产中介人。而“中人”的人员成分、工作形式、社会作用各方面都在发生变化，有的即成为民国时期的房地产经纪人——掮客。

二、房地产经纪人：掮客

辛亥革命之后，清代对民间房地产交易进行管理的房牙制度随之解体，房牙们虽然失去了半官方的身份，但也省却了入行要“例给官贴”的身份限制。随着城市的扩张，城市房地产交易的日益频繁，他们的队伍更加壮大，在民国时期城市中发展成为一支特殊的房地产交易参与主体——房地产经纪人，俗称“掮客”“房牙”，成都土语叫作“房串串儿”。应该说民国时期的房产掮客既不同于清代的房牙具有半官方的身份，也不同于传统的“中人”，有的只是偶尔为相熟的友邻联系买卖、作个中证，有的是以此为生的市井小民。他们后来逐渐发展成为专门为城市房地产交易提供信息和专业协助，从而提取佣金的一项职业。

较之清代对房牙的诸多限制和管理，民国时期成都的房地产掮客从人员组成、工作形式、场所及管理组织上都很松散。从事房地产经纪的人员成分也相当复杂，有政界和警界的失职人员、退伍军人、破落地主、失业人员，也有兼职从事此行的公务员、小商贩、家庭妇女等，他们常年穿梭于城市的大街小巷、茶房酒肆，多靠口耳相传的方式交流传递诸如房屋的位置、面积、价格等各式各样的房地产信息，为有土地房产买卖、租佃需求的人们牵线搭桥，进行中介活动，进而从交易中提取佣金。“房地产交易从开始介绍到清价交房，中人活动贯穿其始终”，具体的交易过程是中人对于合适的房地产经过勘察丈量，认为“双方买卖条件均为合适，就介绍他们看房议价”，“双方协商成交后，先约定（即打大定），交付一定数额的定金，写明买卖双方姓名、房地产坐落、四至等内容，邀请乡约、牌头（或乡、保、甲长）、近邻、中证等人，并设宴请客，送红包表示酬谢。数日内清房交价，立扫盘契。报经地方政府办理‘公告’，为期15日，期满无异，双方会同四邻清界，再邀请乡约、牌头、（或乡、保、甲长）、近邻、中证等人，再设宴请客，买方凭契约到税收机关上税、贴印花，加盖地方政府官印后，即凭证管业。这种房地产交易形式，相沿成习”。待双方交易成功后，“中人可从中分取佣金，一般为房价的百分之三”。此外，经验丰富并且信誉较好的掮客还可以替买卖双方进行丈量土地、清理界址、代写契书、清算账目、代收房款等工作，甚至在法院等政府部门进行土地房产拍卖时也会请他们先去进行价格评估。

在报刊服务业兴起后，少数头脑灵活的掮客便开始利用这新兴的传媒方式进行业务宣传，从而招揽生意。以下是两则民国时期成都本地报纸《新新新闻》中所载部分房地产类的广告、启事等：

吉房地皮出售：兹有适居独院四所并临街房产十二间，共计地皮约十亩一并出售，有意者由昭忠街一百一十五号附三号向姓引看。

房地出租：武侯寺旁房地产适疏散，接洽处实业街三十号。

从此类房地产广告可知，随着城市房地产交易活动的日益频繁，行业需求量的增加，当时房地产经纪人工作形式已经出现了分化，部分掮客已由过去单纯的流动中介人，发展为所谓的挂牌掮客，他们有固定的门店，凭借手中掌握较多的房地产信息资源，以报刊广告甚至街头“牛皮癣”等多种形式兜售房地产，然后在店中静候顾客上门。这类挂牌掮客实际只比流动掮客多了一间办公室、一部电话再加上在报纸上刊登广告的成本，就省却了流动奔波的劳苦，还能比以前获取更多的机会。而这种广告宣传的形式使房地产交易信息传递更为便捷和顺畅，一定程度上促进了成都城市房地产市场的繁荣。

从民国时期花样繁复的房地产广告中可以发现，除了上述那些标明“代售”“替人引看”的简单广告外，还有很大部分是由××不动产信托公司刊登的。他们其实亦是挂牌掮客的一种，只是比普通掮客实力更雄厚，手中房地产信息资源更丰富，从事代理的业务也更多一些。在当时掮客聚集的成都实业街、海会寺街可以见到许多这种挂牌经营的掮客，许多不动产信托公司也开设于此地，如溥益、大光等，名目繁多，鳞次栉比。而它们中的一些乘后来成都房地产价格高涨的机会，扩大经营规模和范围，逐渐发展为民国时期房地产公司的雏形。

因民国时期成都城市房地产业的快速发展，房地产中介行业的利润吸引了许多广告社、银行都参与其中，如《新新新闻》的服务部就代理了如下的房产分租广告：“某君有房屋十间分租，押金三百五十元，租金三十四元，租期一年以上，如有愿租者，于每日午前十二时向敝部接洽，无妥担保人不租。——本报文化服务部启。”

当时成都金融界实力雄厚的聚兴诚银行也设立信托部，专门承接各类房地产中介业务。下面是一则他们当年刊登的代卖地产的广告：

代卖地产：（一）水田。地点：外东中和场附近。面积：七十余亩。（二）公馆。地点：A．本市昭忠祠独院房屋及铺面十余间；B．本市庆云东新街新式住宅全院。以上各产售价低廉，手续简便，欲购置者请向厂部接洽为荷。——聚兴诚银行信托部启

银行参与房地产中介服务除了实力雄厚外，还有一个优势在于能够更好更快捷的提供贷款业务。到民国后期，随着成都房地产市场利润的增长，更有一些银行或钱庄以直接投资的形式参与到房地产市场经营中。据数据显示，1943年豫康银行就曾收购了成都提督西街7号－11号，以及北新街16号等多处房地产，而昌泰商业银行也将北新街第8和第10号两处大型商铺买下用于投资。和成银行成都分行更是购买了北新街65号和交通路26、30、228号等多处房地产，他们所购房地产除少量自用经营外，多数是用于租赁赢利。

民国时期，以房地产抵押贷款在报刊的分类广告中，也有许多广告是由业主亲自刊登的。

欲求利息优厚而稳妥之房产者注意：春熙路附近有房产一幢，年收入租金一万余元调自一分三四，兹欲出卖。为避免居中人麻烦起见，特登报通告，以便直接交涉。如有欲买者请投函暑袜街邮局第九号信箱，说明投函人住址即相约接治。

春熙北路铺面出让：兹有春熙北路某商店主人拟收庄回籍，特将其经营之三间铺面出让，有欲要者，请投函暑袜街邮局第九号信箱说明住址，即相约接洽。

出卖地皮房产：本市纯化街十二号公馆地皮计甲级铺房十一，已拟定最低价额两万元，有愿买者到南门一巷子间八零号同张守善、张本孙交涉。

出售大公馆一院：少城方池街三十三号全院，约四亩余，前邻方池街后抵锦江街正房，共二十余间亭池竹木等齐备，要者面议。

这类房产广告与掮客所发之广告有几点不同之处：一是往往直接写明所卖房地产的地址，这一点房地产中介是不可能做的；二是因为刊登广告的成本之故，自登的广告登报时间往往很短，而掮客会连续并在多份报纸上发布信息，这样宣传的范围就更广；三是民国时期邮政、电话等现代通讯业的发展为自登广告提供了方便，买家可通过信箱和电话与卖家联系。卖家自登广告的原因一是可以减少中介的提成花费，二是可以规避掮客在交易中上下其手的欺诈行为。而在现实交易中由于大多数掮客仍是各自为政，“终日奔走，向无定所”，整个行业也缺乏规范和管理，的确出现过因中介虚报信息产生房地产纠纷，甚至坑蒙拐骗和短价漏税的行为。

当时的档案中就曾记载了一起房地产纠纷案件。1944年1月，成都房地产中介人于无涯上呈成都市政府，状告一名与其一起在一桩房地产交易中从事中证事务的尹炳章“侵吞中资费”，请求政府出面调解，“以正世俗事”。事情的原委是于无涯所住街道上有芮姓、刘姓两户人家进行房地产交易，由于无涯并尹炳章等八人共为其中证人，订立房地契约并议定交易价格为法币三十五万元，按事前各方口头约定，于无涯可分得中介费四千三百余元。然而交易结束后，尹炳章私自领走了全部中资费并拒绝向于无涯分取其应得费用，且“恶语相向”，于无涯无奈只得向市政府求告。经市政府调查，由于在交易之前，中介人与买卖双方并无订立关于中介费用的书面契约，仅凭于无涯一面之词，实难为证。且于无涯并未加入田房经纪人职业工会（政府管理房地产经纪人的工会组织），其中介人身份亦难断定，最终因缺少证据，市政府将此案交与“该镇镇长召集双方当事人调处”了事。

民国时期成都市政府为了加强对掮客的管理，防止房地产交易中的坑蒙拐骗和短价漏税行为，于1941年2月，由国民党成都市党部和成都市政府组织成立了“成都市田房经纪业职业工会”，办事处设在提督街三义庙，有李庆康和马云衢先后担任理事长，按照会规规定凡年满16岁，从事田房经纪业务的人员，凡有两人以上的会员介绍便可加入该职业工会，当时登记会员有270余人。但实际从事房地产经纪业的人数远不止此数，许多掮客不参加职业工会，许多登记为会员的人也不来参加工会活动和交纳会费。成立职业工会的目的，本在于对松散的掮客进行组织约束，但因其组织不力、操作困难，1945年国民党中央社会部曾训令成都市政府将其取缔，理由是不属于商业组织，没有固定的公司、行号和场所，政府无从管理。后经多方努力，职业工会改名为“成都市田房鉴定职业工会”，到1949年已发展到500多名会员。职业工会处境的尴尬也正反映了房地产经纪业虽然发展迅速却亟待整顿的状况。

三、房地产公司

一个城市房地产市场是否成熟，一个重要指标就是是否存在专业化的房地产公司。在这一点上民国时期成都的房地产市场与上海、香港这些房地产业高速发展的城市相比，的确存在相当大的差距。在民国的大部分时期，成都的房地产交易仍然是以掮客从中联系，买卖双方直接交易的传统形式为主。随着抗战后期成都房价暴涨，成都房地产行业利润骤升，商人逐利而来。在1939—1944年间，经成都市政府批准成立的私营房地产公司就有溥益、互利、基业、兴业、中和等数家。它们的经营业务主要是低价收购城市中的房地产，经整修翻建，再进行出卖或出租，从中赚取利润。在这些公司中，以互利公司的发展例子最为典型。在民国时期成都为数众多的经纪人和经纪公司鱼龙混杂的房地产中介市场上，互利不动产信托公司以房地产中介业务起家，抓住机会扩大资本进入房地产开发经营领域，取得成功后再一次扩大增资，改名为互利信托公司（为方便论述后文统称为互利公司），增设银行部和动产信托部，进军金融界，最终发展成为拥有一个分公司、五个办事处及百余名职工的大公司。

互利公司由杨尚周、卢正权、肖竣德三人发起创办，共筹资金法币5000元，于1939年2月1日开业，“有优裕资金作信托保证，呈准政府信托办理田地房产买典租佃、经租及其他不动产之委托事项。如蒙委托，保证满意”。公司办公地址设于西御街86号。其具体业务范围包括“代为收付田房租息，可免逃租欠租之虞！并可通融借款”。

相较于其他掮客和不动产信托公司，互利公司发起人杨尚周为原川军第二十四军旅长，保定系的重要人物，有相当的人脉资源，而另两位发起人卢正权和肖竣德则精于业务、思维敏捷，多次在重要时候把握机遇，使公司得以做大做强。如在发展初期，互利公司就充分利用报刊广告一方面对公司业务进行宣传，另一方面也显示他们掌握的房产资源和经济实力。如下则广告中所示：“互利不动产信托公司代售下列房屋：（一）华兴正街公馆三院；（二）福兴街公馆二院，以上二处房产地基宽大，价格低廉，适合改建银行公司或其他建筑物之用；（三）外西联合村新式平房二间，每院卖价仅数千元，每月即可收租百七八十元；（四）四处茶店子湾房地皮分售；（五）外西南北附城上田产数十处出售，在此非常时期投资于田产最妥而利益大。——接洽处：外西杉板桥互利不动产信托公司临时办事处。”

一则普通的广告即可见当时互利公司所掌握的待售房源已达数十处，既包括城中区的公馆、铺面，也包括附城区的田产、地皮；既有可改建的旧式房产，又有新式的房屋，可谓品种齐全。

1939年6月，成都遭受日机轰炸，市内房屋毁损数千间，在这些损毁的房屋中许多居民无力维修，互利公司抓住机会，在迭湾巷、永靖街等处收购破损房屋多处，再加以维修后顺利转手卖出，获得了一笔相当大的利润，为公司进一步发展准备了条件。

1939年冬，肖竣德孀居的远房亲戚在外西营门口附近有水田40余亩，因无人照料收租困难，委托互利公司代为出售。此时正值全市防空疏散，政府强令居民向附城区及城郊避居，乡间的疏散房相当紧缺，而田地却无人问津，行情疲软不易脱售。互利公司负责人经多方讨论，决定买下这块田地将其改建为疏散用房再出售。但公司当时没有买下此地的资金，经过与卖主商讨，双方决定由互利公司以略高于市价的每亩双十市石食米的价格购得此地，但价款分三期付清，互利公司先付现款三分之一，其余六个月后再付三分之一，再三个月后付清全款，由公司出具欠条到期支付。这样一来，这位孀妇认为田地卖了高价，虽分期支付，但因按食米折算不受货币贬值影响。另一方面互利公司仅以三分之一的现款就使田地产权到手，之后立即开始设计规划，把40亩水田规划成村落形式，留出道路沟渠，分割成若干小块地皮，每块面积四分、五分不等，按地势优劣又分为甲、乙、丙、丁四等，标出不同价格出售，取名为“互利西一村”，其出售价格高出田价数倍。而房屋的修建则由当时成都市著名建筑承包商刘声屏提出各式各样建筑物图纸，任凭买主选择，由公司负责代办不取分文，只是向承包商收取介绍费。为了推销这一方案，互利公司在各大报刊刊登了下则广告：“敌机肆虐弹纷纷，警报一声欲断魂。若问疏散何处去，老西门外互利村。本村距城四里接连成灌马路附近，并驻有军警保护。故治安交通均无问题，且以流水环绕，风景天然。出售地段无多，即请早临接洽是荷。代为出顶三晋餐馆、出租德盛街公馆、东城根中街公馆、北书院街吉房、长顺街铺房。——接洽处：互利不动产信托公司。地址：西御街八六号。”

这则由卢正权撰拟的打油诗在蓉城颇为流行，为公司吸引了许多顾客，西一村的地皮很快被抢购一空，且大多数人都委托公司代办修建，承建商也因此揽到一大批业务。连当时成都颇有名气的中国银行成都支行也以高价购买互利西一村甲等地皮一块，修建了两楼一底的办公楼房作为外西办事处的营业用房。西一村的地皮和建房的交易收入，给互利公司带来了价值一千多双市石大米的收益，同时也解决了70多户人的疏散安置问题。

在一期大卖的基础上，互利公司再接再厉、趁热打铁。1940年7月，继续在西一村附近购买水田90余亩，规划为互利西二村，以平方丈为单位分段出售，除兴修道路沟渠外，还修建了简易防空洞和绿化设施。广告上宣称：“本村有银行、学校、防空设备，全村用碎石铺路，交通方便，是安全的疏散区、理想的别墅胜地。”同时将该村的平面图拍照放大为八寸照片，标明所买地段大小位置，粘贴在每户房契之上，四界分明，一目了然，以先进且新颖的方式又吸引了大量顾客。为给两村住户提供方便，互利公司特在外西犀角河设立临时办事处，就地解决有关两村房屋的一切事宜。成都外西的这片原本冷落的农田，由此增加了200多户人家，成了热闹的街市和村落。这一房地产开发案例的成功既使互利公司名利双收，又为当时的防空疏散做出了贡献。

抗战时期因日机轰炸，在成都市政府的组织下成都市内居民大量向城郊及附城区疏散以躲避空袭，附城区及城郊区房价陡涨，还有难民在此自行搭建简陋棚屋，因为大多数人都因躲避空袭匆忙而来亦没有做长久居住的打算，故大部分房屋皆因陋就简。而互利公司占得先机，在交通便利、治安较好的地段出售规划好的地皮，并提供代理联系房屋修建等一系列服务，既供躲避空袭的居民购买居住，又可作为房地产投资的选择。这一行为实际在一定程度上已经超出了房地产信托中介的业务范围，而属于近代房地产公司业务了。

但是自此之后，互利公司却没有进一步在房地产开发这一领域中继续发展，转而进军银行金融界，将公司名称改名为互利信托股份有限公司，成立动产信托部和银行部，原本的不动产买卖经租等业务反而退居次要位置。发展两年后，1945年互利公司最终因内部倾压在商界激烈的竞争中破产。

民国时期成都唯一一家可称得上有一定规模的房地产公司，其命运昭示了这个行业没能在成都发展壮大的部分原因。

其一，成都地处西南内陆，没有像沿海沿江开埠城市那样有外资投资开发房地产的先例。近代中国最早的房地产业萌发于上海的租界，在利益的驱动下，最早投资房地产业的是上海怡和、仁记、老沙逊等洋行。“老沙逊洋行在广东路、福州路一带，新沙逊洋行在南京东路一带，雷士德洋行在宁波路、浙江路一带。法租界的法国天主教会，也成为大房地产主，在徐家汇一带有大量产业。他们各自划分地域，竞谋发展。这一阶段，新建楼群街道大片大片地出现，奠定了黄浦江外滩一带街区轮廓。”1888年，英商业广地产公司成立，它是一家专业性的房地产公司，主要产业位于苏州河以北虹口一带，公司擅于经营当时上海很有特色的里弄房屋，即将居民的房屋建构由以前的简易木板房改为砖木结构的两层石库门小楼。这种小楼比木板房坚固持久，使用时间更长且占地小，造价低，还可收到更高的租金。除业广地产公司外，许多洋行都乐意兴建里弄房屋进行投资，每年均达数万幢，利润何止千万元。新沙逊洋行在1880—1890年的10年间，兴建了广福里、青云里、宝康里、永定里等不下20多处里弄房屋。近代上海等城市房地产公司能够迅速产生并发展，外商外资起了很关键的作用。他们不仅引导资金流向房地产行业以谋利，更引入了打破传统建筑的建设理念和建筑形式。而成都的条件决定了它不可能走这样的发展道路。而像互利公司这样的本土企业虽然披荆斩棘地闯出了一条新路，但最终仍不免转向传统认为更能长期发展获利的金融行业。

其二，传统房地产交易中房地分开的模式限制了房地产开发的规模。成都房地产市场受传统观念影响较深，在传统概念中房地分开，不仅在房地产交易中，在房地产开发征地与售卖中亦是如此。在成都不多的几次房地产开发案例中，无论是由政府主导的“成都新村筹备委员会”开发“成都新村”，还是私营性质的“互利新村”，他们在进行房地产开发时都不约而同地将征来的地皮进行基本的规划及部分公共设施建设后就划成小块进行销售，由购买者自行进行房屋建设。虽然在互利村建设的案例中，互利公司会免费提供联系建筑商等后期服务，但房产公司与承建商之间仅是介绍合作关系，与房屋的建设等现代概念中属于房地产开发公司范围的责任则无任何关系。而在征地中更是重地轻房，早期征地案例中甚至出现过要求房主自行拆除被征地范围内的房屋的事例，并不进行任何赔偿。这样购房后还要进行房屋建设，投资者的成本增加了，而建成的房屋一旦面临拆迁又不会获得相应的补偿，这些都会限制投资者进行投资建房的规模和质量，从而制约了整个房地产业的发展。

其三，传统的小农经济的观念制约着商人在传统的收购、囤积、买卖的基础上将房地产业向着开发、建设、运营的方向发展。如刘文辉的哥哥刘文成，在成都广置房产，富甲一方，民间号称“刘半城”。但他们把房地产作为一种资本仅仅用于租佃和买卖谋利，除此外没有对其加以进一步利用的想法，这种对房地产的经营方式为当时成都大多数豪绅地主所热衷。房地产在他们眼里就是和土地一样的财富象征，他们满足于对其进行囤积并租佃谋利的传统经营方式。而上海等沿海城市的房地产开发实例证明，大规模兴建房屋，建设商业小区及城市住宅往往能大大增加房地产的价值，遗憾的是民国时期成都大量占有房地产资源的豪绅地主并没有意识到这点。成都作为西南地区的重要城市，历来商业贸易、金融业发达，民国时期亦不乏掌握巨大财源的豪商巨贾和地主军阀聚集于此，但他们更愿意将财富投资于金融、贸易甚至鸦片、军火的买卖中，而认为投资房地产风险大且见效慢。普通城市居民资本和市场规模都相对较小，而由乡村转入城市的外来移民虽有居住的需要却缺乏与之相应的资金，所以在抗战前的大部分时间里，成都房价增长较慢而交易量也相对较少，反而是租房市场发展较快。相比之下豪绅地主更热心于进行传统商业或见效更快的金融业的投资，这就注定了他们只能成为地主而非进行房地产经营的资本家。

其四，民国时期成都城市的发展在1938年国民政府内迁之前，长期都停留在40万人左右的规模，人口数量变化不大。抗战时期，城市人口急剧膨胀，到战争结束的1945年，城市人口已达到史无前例的70余万人。但由于正值战乱，城市管理和建设得不到正常发展，成都城市房地产供需关系出现严重的不平衡，最终导致了房荒，本书将用专门章节对此进行论述。

其五，民国时期成都地区动荡的政局也是制约房地产业发展的原因，军阀政客在城内的势力盘根错节，开发一处房产须处理许多纷繁复杂的社会关系，稍有不慎即易发生民事纠纷，在“新村”建设征地中就多次出现这种情况，筹委会的办事处都曾被捣毁，“新村”建设也因此而停顿。所以民国时期成都市几次重要的房地产开发项目实际上都是由政府出面，甚至成立专门的机构才能进行，如建设“新村”、国立四川大学迁校，以及建设“中央商业区”等项目。实际上连“新村”和“中央商业区”这样的政府大型项目都没能最终完成，亦可见民国时期进行房地产开发的困难程度。在这样的情况下，商人不敢也不能投资于房地产开发也是可以想见的，毕竟有此资金还是投资于金融和传统商业比较稳妥且获利快，互利公司就是一例。