绪论

一、选题思路

本书选择从历史的角度考察民国时期成都房地产管理兴起及演变发展的过程，主要基于以下三个方面的考虑。

（一）中国城市化进程的加速及对城市房地产管理问题的关注

中国物质层面上的近代化实则是农村的城市化和城市的现代化，而城市化作为工业化进程的结果，其主要标志就是城市数量的增加和城市规模的扩大，而这两者的扩大都意味着城市用地的扩展。从社会生产力的发展来看，城市化，即以土地与人口这一农业生产力两要素的相互转化为核心，实现农业土地的城市化和人口的城市化。解决城市土地问题是城市化顺利推进、城市发展水平不断提高的重要方面。诞生于清末民初的城市房地产是解决城市土地问题的重要环节，它不仅是我国经济发展近代化的重要标志，也是衡量城市化水平的重要指标。我国城市土地有偿使用制度尚在探索阶段，在城市土地产权、收益配置、土地市场等管理制度上皆有待健全之处。而在城市土地问题中，城市土地制度是核心因素，城市房地产市场的兴盛繁荣程度则是衡量这一制度适用与否的重要标志。“在任何国家、任何城市里，房地产业都有极为重要的作用。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降；反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。”如今我国房地产产业方兴未艾，这方面的研究成果汗牛充栋。城市史研究自20世纪80年代始随着改革开放和大规模的城市建设，在国内逐渐掀起了研究的热潮，现今城市史的研究日益向着跨地区、跨学科的多层次多维度方向发展，研究视角也更多地向当下与国计民生紧密结合的行业和学科靠拢。从房地产管理的角度研究城市发展，以历史的眼光剖析这一新兴行业在民国时期的繁荣兴衰，总结历史中的经验教训，对于现今房地产管理以及城市土地管理与开发利用都应该有所裨益。

（二）成都民国时期城市化的进程在内陆城市中具有代表性

成都作为一座文明古城，其有具体史料可考的建城史可溯及公元前316年，秦相张仪奉令修筑成都城。而现代考古学的证据表明，成都平原早在四千多年前的夏代早期，就已形成了以高度发达的青铜文明为代表的古蜀国文明。公元前4世纪左右，古蜀国开明王把都城迁至成都，取周王迁岐“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”之典故，得名为“成都”。从这一得名中不难推想古代先民关于城市的朴素概念，城的形成即是房屋的修建以及人口的聚集。而城市中的房地交易在传统的中国社会中自古以来即有之，土地和房屋作为一种特殊的社会财富，历来被世人所看重，随着社会生产力的发展，传统意义上的城市房地交易也在明清两代达到顶峰。然而中国传统的房地交易是属于封建经济性质的经济活动，建立在传统农业自然经济基础上，与现代意义上的房地产相去甚远，而城市房地产管理方式也与传统封建行政管理方式截然不同。自古以来中国的各级政府，无论是中央还是地方，都有着机构齐备、可涵盖几乎所有事务的行政体系，堪称全能的一元化政府的典范。房地事务作为赋税征收的重要方面，一直是基层地方政府主要关注的项目之一。民国时期，随着城市的全面崛起，政府工作的重心开始从农村向城市转移，城市房地产管理从最初的“平赋役而养民之职”中的一种，逐渐发展演变为进行城市房地产管理的专业化部门。本书即以成都这一典型内陆城市为例来进行研究。所有城市的发展都是既有其个性，又与其他城市具有共性的。在民国时期房地产产业发展这一问题上，成都等内陆城市与沿海沿江个别在清末设立了租界的城市不同，它们的近代房地产业不是在外来势力的直接介入下产生的，更多的是一个内外因素融合渐进发展的过程。由此决定了在成都城市房地产发展中内在力量有着更加重要的地位，政府对房地产市场的管理尤为重要，其影响力更为突出。

（三）从历史角度进行城市房地产的研究使研究视角更广阔

近年来城市房地产在我国方兴未艾，在国计民生中起着越来越重要的作用，而对于房地产发展史甚至房地产这一概念本身的研究却仅是近十年才开始的。从历史的角度探究城市房地产管理的发展，可以拥有更为广阔的视角；从不同历史时期这一概念涉及的不同领域，包括本书中即将论述到的土地制度、城市土地管理、土地法、城市规划、城市建设、土地开发、房地产税收、房地产契约、档案、建筑、房地产纠纷等许多方面，可以探究民国时期的城市化，也就是农村人口的城市化和土地的城市化的过程。本书选择成都这一具有代表性的传统中国内陆大城市来进行研究，实则是想从房地产研究的视角来对成都民国时期城市化的过程做一探讨。这一行业起初只是传统的房地产交易，随着城市化进程的深入，逐渐与城市的土地制度、法律、管理、市政建设、城市规划、税收、人口、建筑以及工业、商业、教育等城市的各行各业、方方面面紧密相连；以历史的角度进行研究，可以摆脱许多现代概念的束缚，从政治、经济、文化等更多的层面探讨事物产生、发展、兴亡的原因，揭示更多事物的内在联系，从而更好地探究事物的本质。

二、需要厘清的概念

（一）“地产”和“房产”

国内外学界对于“地产”概念的理解存在较多差异。《牛津法律大辞典》将其称为：“在封建土地法中，每个占有人在王室和某特定土地之间的保有土地在法律意念上的抽象概念……包括他保有的土地上的全部权力和利益。根据土地保有原则，数人可在同时对一块土地拥有不同的土地产权。”这种将“地产”作为一种受法律保护的财产权的概念得到了现代经济学界的广泛认同。

在现代经济运作的实践中，“地产常被理解为土地财产，指在法律上有明确权属关系的，并且能够给其所有者、使用者和经营者带来相应经济效益的建设用地”。其中的地产是指作为商品形式而存在的这部分土地，是商品经济中一种特有的概念，而这里“地产”的概念是指法律认可的土地产权和资产的总称。而地产产权则是指对土地占有、使用、收益、处分的权力。地产具有永久性和固定性的特性，“由于地产不是一次性消费品，不仅不会因使用而损耗或消灭，而且可以反复使用，甚至永续利用，可随着经济增长和人类劳动的连续投入而不断发挥功能、实现自然增值，从而具备了永久性的特点。地产不会随土地产权归属的流动而改变其空间的位置。地产的交易和流动，只是土地所有权或使用权的转移，而不是土地实体的空间移动，这使地产具有了位置上的固定性。可以说，地产在地理位置上具有不可复制性。这是城市地价在不同区域差异显著的重要原因之一”。

地产的分类随着土地城市化进程的推进，在近几十年有了很大的变化，本书中当以民国时期土地分类为度。1946年《中华民国土地法》（简称《土地法》）中规定：“土地依其使用分为以下各类：第一类，建筑用地，如住宅、官署、机关、学校、工厂、仓库、公园、娱乐场、会所、祠庙、教堂、城堞、军营、炮台、船埠、码头、飞机基地、坟场等属之。第二类，直接生产用地，如农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、矿地、盐地、水源地、池塘等属之。第三类，交通水利用地，如道路、沟渠、水道、海岸、堤堰等属之。第四类，其他土地，如沙漠、雪山等属之。”

在此种分类中，本书所涉及的城市地产当仅为第一类和第三类的部分土地。而土地产权即为“地权”，民国时期研究“地权”问题时，大多将其看作“土地所有权”，如当初孙中山提出的“平均地权”中的“地权”。但从法学角度看，世界通行的民事物权法律中的权利体系包括所有权和他物权。1946年《土地法》中将地权专列一章，地权的内容包括了土地所有权和他物权，其中规定：“土地所有权之外设定他项权利之种类，依民法之规定。”而民法典中，他物权包括用益物权和担保物权。用益物权则包括地上权、地役权和永佃权，担保物权则包括抵押权和质权。此外，还有典权。由此看来，“地权”其实是一个以所有权为中心，包括所有权和他物权的权利体系。这一体系中，所有权占绝对支配地位，他物权自成体系，也与所有权有紧密关系并相互影响，而城市房地产业形成的诸如买卖、抵押、租佃正是所有权和他物权之间相互作用的结果。

与地产相比，房产的概念在近现代则有更多的变化。现代意义上的房产指在法律上有明确权属关系的房屋商品，主要包括全部房屋建筑物。要使房产价值得以实现，须通过开发建设等社会经济活动，实现作为商品的房产价值和使用价值的交换。城市房产可分为住宅和非住宅两大类。而1946年《土地法》第五条则规定：“本法所称土地改良物分为建筑改良物及农作改良物二种，包括附着于土地之建筑物或建筑工事，称之为建筑改良物；附着于土地之农作物以及其他植物，包括水利土壤之改良物为农作改良物。”所以在民国时期，房屋很大程度上是作为建筑改良物存在的。与对“地产”的解读相仿，“房产”也是既体现房屋本身，又体现房屋所有者的产权关系（比如所有权、使用权等）。

（二）房地产和房地产业

房地产通常是指房产和地产的总称。“前者是体现后者价值的终极产品，后者是前者赖以生存的基础。也就是说，房地产指土地和与其相连的、在空间上紧密相依、结合为一体的地产和房产的集结体，是房、地的产权与资产的总称。”房产和地产因其被固定在一定区域范围内，不能随意移动，又被称为“不动产”。房产和地产的关系，无论在物质形态上还是在经济形态上，都是密不可分的统一体。就城市中的情况而言，地产的价值多是通过房产的交易来实现的，土地离开了地上建筑物，无论是价格还是使用价值都无法直接产生出来，而空地的交易也是建立在对预期房产的生产上的。因此，在经济生活的层面上，“房”“地”难分。

现代房地产业是指国民经济中以城市房地产为目标和工作对象，专门从事与房地产相关的经营管理、综合开发建设、维修服务等业务活动的独立的产业部门。房地产业的经营范围包括了土地的开发经营，房屋的兴建、租赁、买卖、维护、综合服务等，以及以房地产为信托目标进行的多种金融类经营管理。以上述事业为业务范围的企业群体组成现代的房地产业。城市房地产是整个城市政治、经济、文化生活重要的物质基础，在现代城市经济中，房地产业的发展已经成为近现代城市发展的先导，在国民经济中占据着举足轻重的地位。

而在民国时期中国的房地产史研究中，房地产产权主要是指土地产权，对于地面上有建筑物的，称为宅地，无建筑物的称为基地。房产作为附着于土地之建筑物或工事称为建筑改良物，当土地发生产权转移时，对于地上有建筑物的，需要在契纸上分别标明地价和建筑物价，并以此作为申报纳税的依据。而政府所发的产权证也只有土地产权证明，对地面所附的房屋产权，多是没有专门凭证的。而民国时期房地产档案，指在房地产管理部门收藏保存的产权产籍档案。其中产权主要包括房地产所有权、抵押权、典权等。而产籍是指记载房地产所属关系的簿册，其内容包括了房地产权属、房屋建筑面积、用地面积、坐落、四至、结构、用途、建筑时间，以及有无设定他项权利等基本状况。房地产档案是通过对房地产进行测绘、确权、权属登记等全套过程而形成的各种档、册、卡、图、表的总称，同时也包括反映权属现状和历史情况的各种房地产权属档案、表格、卡片、账册以及地籍图纸等数据。

房地产档案从其功能意义上讲是一种凭证，它与图书、报纸等其他种类的文档不尽相同。我国民间历来对凭证的作用十分看重，古来就有“笔为中，话为空”“民凭文书官凭印”的说法。在此观念的影响下，传统的房地契约上常会出现“空口无凭，立此为据”或“恐人心不古，订立此据”等字样。而在房地产管理工作方面，民国时期与房地产管理相关的测绘、登记、换证、验契等工作，都是以以前一个时期所保存下来的房地产档案凭证为根据而开展起来的。新中国成立后，新中国房地产权证书等许多相关凭证资料也在一定程度上借鉴了民国时期房地产档案数据。

三、相关学术课题研究回顾

虽然直接进行民国时期成都房地产问题研究的相关成果尚未得见，但因这一课题涉及范围较广，相关的学术研究成果极为丰盛，可分为三个方面。

（一）城市史中涉及城市房地产问题的研究

关于城市史研究的范围，梁元生教授认为西方学界的城市史研究大体上可分为三个方面：“1．工业化与城市化的联系；2．对城市地理空间的重视；3．移民文化及其变异问题。”中国的城市史研究自20世纪80年代广泛开展以来，已由初时的通史研究到从90年代开始进入以专门史研究为主的纵深发展阶段。“在各个节点呈现出新兴的趋向，在进一步突出新史料、新方法与新视野的基础上，不断跨越经济史、社会文化史、政治制度史、建筑史、历史地理等不同学科的界限，全方位地展示出20世纪中国城市发展的特点，真正联通起‘城市化’与‘中华民族复兴’的宏大主题，给予城市史研究更充足的动力和更宏远使命。”对城市房地产业的研究也日益成为学者们关注的课题。其中赵津著《中国城市房地产业史论》，南开大学出版社1994年出版，为研究近代房地产业的开创性著作，该书不仅从历史的宏观角度阐述分析由租界发端的近代中国房地产业兴衰过程，还借鉴政治、经济学科的多种理论从房地产商的经营方式、金融业、地价税及政府干预手段等多个角度论述了中国城市房地产发展中的若干问题。近代沿海沿江各大城市，特别是作为近代房地产业发端的上海，近代城市房地产史方面的研究比较突出，成果较多。专著类有中国人民政治协商会议上海市委员会文史资料委员会编印，上海人民出版社出版的《旧上海的房地产经营》；上海建筑施工志编委会·编写办公室编印，上海文化出版社出版的《东方“巴黎”：近代上海建筑史话》；中国建筑工业出版社出版的曹炜所著的《开埠后的上海住宅》；全国图书馆文献缩微复制中心重制，陈炎林1933年主编的《上海地产大全》；由高尚智、陈德炎所著的《武汉房地产简史（1940—1986）》（1987年内部刊印）；由张仲礼、陈曾年所著的《沙逊集团在旧中国》，人民出版社1985年出版。另外，李宗伟著《民国房产战争》《民国房事》等作品不仅通俗易懂，还严谨地引用了许多当时的报刊资料，让人在读史的同时能够深入思考许多现实问题。对城市房地产史的研究也是博士论文研究取材的一个方向，如同济大学2003年博士论文，岑伟著《契约实践的空间运作谱系：1778—1955年上海一百二十八宗房地产交易与变更的契约档案研究》；中国人民大学2009年博士论文，唐博著《清末民国北京城市住宅房地产研究》。在其他论文资料方面，关于近代城市房地产研究的论文资料也比较丰富，如赵津老师关于近代城市房地产研究的系列文章：《中国城市房地产业史回溯》（1－3）、《从近代地价的急速攀升看中国土地的增值空间》《近代中国城市土地有偿使用的实践》《近代政府对城市土地经济运行的宏观调控》《近代中国外商房地产投融资及经营模式探析——以上海、天津为例》《不动产走向市场——论近代中国房地产商品化的历史前提》《人口变迁、社会动荡与地价的关系——近代中国城市土地价格变动因素分析》。这些文章不仅从比较系统的角度回顾了近代中国城市房地产发展历程，更从房地产经济学的角度分析了房地产发展史中遇到的种种问题，具有强烈的现实意义。另外，其他学者这方面论文研究成果也很丰富，如杜恂诚的《收入、游资与近代上海房地产价格》，田凯的《近代城市房地产市场与城市空间之变迁》和《从房地产广告看近代中国房地产市场》，陈仕中、黄英良的《近代中国房地产行业组织合法性探究及其现实思考》，张伟的《近代上海租界房地产开发略述》，吴建章的《小刀会起义与上海租界房地产业的初步形成》，史志刚、赵健的《从广告透视桂林与东南沿海开埠城市近代房地产市场发育之异同》，王均的《近代北京城市地价》，刘燕明的《民国时期房地产税收制度的变革及特点》，林成皓的《旧上海的房地产业》，邓庆尧、徐力、邓庆坦的《房地产业与20世纪二三十年代中国建筑的发展特点》，吴宏岐、胡乐伟的《近代广州侨资房地产业与城市空间结构的变迁》《近代江门的侨资房地产业及其对城市建筑景观的影响》，胡乐伟的《近代汕头的侨资房地产业及其对城市发展的影响》《近代梅州侨资房地产业与三级商业体系的形成》，王中茂、卫铁林的《外商经营房地产活动与上海城市的近代化》，王振的《民国时期北平的房荒及住房保障》，张群的《民国住宅保障的启示》《民国时期上海市政府的房荒救济》《民国时期房租管制立法考略——从住宅权的角度》等。

另一项需要重点谈论的研究成果，是在1932年中国地政研究所成立之初，由院长萧铮主持，组织中央政治学校地政学院学员对当时全国各省市县乃至乡村之土地问题进行了非常详尽的调查。（地政学院）“招考大学毕业生之有志于研究土地问题者入院研究，于第一年基本学科研究完毕后，即派之往全国各重要地区为实习调查三个月，返院时须呈缴调查补习报告，由各教授分予审阅，并命其以所获得之实际资料为研究论文。又一年始得率业，分发各省工作。先后九年，出发调查之学员凡168人，成论文166篇，论文中关于……租佃制度及房租问题者19篇……地价、地税者20篇……涉足所及者凡19省，180余县市。”这些调查报告及调研论文为1932—1941年间，中央政治学校地政学院所作之各省县市关于土地论文之调查报告，是研究中国20世纪早期社会政治、经济制度之重要原始研究调查资料。资料在披露社会真实情况之外，还论述地方政府关于土地管理之组织机构、城市乡村生活及农业统计等问题，信息量丰富且论述精湛。这些资料提交中国地政学院保存下来，成为研究民国时期城市房地产史以及城市发展的重要参考数据。1977年，这套民国时期中国地政研究中重要的参考数据集——《中国地政研究所丛刊·民国二十年代中国大陆土地问题资料》由台北成文出版社和美国中文数据中心联合影印出版。

（二）民国时期城市史研究中与房地产相关的其他研究

在民国时期城市史研究中，与房地产相关的研究方向有民国时期中国城市史其他相关研究、民国时期土地管理制度及土地关系的研究、民国时期契证研究等三个方面。

1．民国时期中国城市史相关的其他研究

民国时期城市史研究中除了关于城市房地产业方面的研究外，还有很多研究者对其相关的课题进行了很多有意义的研究，对本书的写作有很大的借鉴作用。如隗瀛涛主编的《中国近代不同类型城市研究》，以独创的现代视角对近代中国不同类型城市进行划分，进而分别探索其城市化进程中的开发经过、发展动力、相互关系以及兴衰成败历程等。在何一民所著《近代中国衰落城市研究》中，主要分析制约城市发展的各项因素，并最终归纳出由于政治变动、经济发展、军事影响以及地理交通等地缘因素等原因造成了近代城市的衰落。美国人施坚雅所著《中华帝国晚期的城市》，以论文集的形式试图提供观察“城市”的多重视角，以此发掘城市研究中的多种可能性，丰富了近代城市研究的体系结构。另外，近代城市的单体城市研究，则应以四部近代城市史学研究中的重量级著作为代表：《近代天津城市史》《近代上海城市研究》《近代武汉城市史》和《近代重庆城市史》。“它们是建国以来以新的方法和理论来研究中国近代城市史的学术专著，其宏大的篇幅和具有开创精神的立意，是能够代表我国近代单体城市研究水平的权威性著作。”更有张仲礼、熊月之、沈祖炜主编的《长江沿江城市与中国近代化》，张仲礼著的《近代上海城市研究（1840—1949）》，戴逸、张世明著的《中国西部开发与近代化》，王笛著的《跨出封闭的世界——长江上游区域社会研究》，梅朋、傅立德著的《上海法租界史》，徐雪筠等译编的《上海近代社会经济发展概况（1882—1931）》等优秀城市史研究著作。近年来，受西方微观史、新文化史学以及社会史研究兴盛的影响，城市专题研究特别是与社会文化相关“小”题目历史备受研究者青睐。留美学者王笛所著的两本微观史作品《茶馆：成都的公共生活和微观世界，（1900—1950）》和《街头文化：成都公共空间、下层民众与地方政治，（1870—1930）》，因充分地借鉴了西方学者的理论和方法并付诸实践，而具有重要的方法论意义，广受学界称赞。

20世纪80年代以来，更有一些学者对民国时期的城市史展开更为广泛详尽的研究考察，探讨有关民国时期中国城市的经济、政治、社会，以及物质和文化转型的诸多课题。如谢璇著的《1937—1949年重庆城市建设与规划研究》，忻平著的《全息史观与近代城市社会生活》，吴薇著的《近代武昌城市发展与空间形态研究》，史明正著的《走向近代化的北京城：城市建设与社会变革》，沈毅著的《近代大连城市经济研究》，王鹤、吕海平著的《近代沈阳城市形态研究》，曲晓范著的《近代东北城市的历史变迁》，张利民著的《华北城市经济近代化研究》，欧阳桦著的《重庆的近代城市建筑》，于海漪著的《南通近代城市规划建设》等。在外国学者的研究中亦有许多聚焦近代中国城市社会经济及文化课题，例如秦迈克（Michael）的研究聚焦于广州市政府，魏斐德（Frederic）分析了上海警察，美国学者司昆仑（Stapleton）调查了成都的城市规划及管理，史明正（Shi Mingzheng）剖析了民国北京城市基础设施改造，罗芙芸（Ruth）研究了天津公共卫生局，以及其他关于城市建设和城市公用事业发展的课题。这些著作多以特定城市的某一方面为探讨焦点，从以点带面的论述中阐述中国近代城市基础设施与新制度的发展，对各种城市改革项目的评价亦趋于多样化。

2．民国时期土地制度和土地管理方面的研究

本书写作亦涉及民国时期土地制度和土地管理方面，作为传统的重点研究方向，国内在这方面的研究成果可谓汗牛充栋，主要可分为政治体制、法制和思想史三方面。政治类主要有金德群主编的《中国国民党土地政策研究（1905—1949）》，不仅全面探讨了国民党统治时期的土地政策，更重点研究了孙中山的平均地权纲领、国民革命时期的土地纲领、十年内战时的土地法规、抗日战争时期的土地政策、抗战胜利后的土地改革方案等，是研究民国时期国民党土地政策和土地法规的一本力作。成汉昌著《中国土地制度与土地改革：20世纪前半期》，该书分三编从土地的基本制度、国民党的土地理论与土地政策及实践、中国共产党的土地理论与实践问题三方面研究中国近代的土地制度和土地改革问题。马学强著《从传统到民国时期——江南城镇土地产权制度研究》是研究明代至民国时期江南城镇土地产权制度变迁的专著，在大量运用契约文书及档案数据的基础上，对土地产权的起源、演变等过程做了详细分析和深入研究。张佩国先生在近代土地问题方面影响较大的两部著作：《近代江南乡村地权的历史人类学研究》和《地权分配·农家经济·村落小区——1900—1945年的山东农村》，突破了国内学者常用的制度史或经济史的研究方法，采用“总体的历史”的方法，多学科多向度地进行了中国近代土地问题相关研究。

另外，思想史界也对土地问题有所关注，其中很值一提的是钟祥财教授所著《中国土地思想史》。该书通览了中国古今历代学人及政治家的著作，将历代有所建树的土地思想家的思想分别进行了总结、分析、比较、评价。该著作可谓场面宏大、史料丰富、理论深邃、评论中肯，其中关于近代土地思想家的论述和分析对本书有很大启发。贾彩彦著的《近代上海城市土地管理思想》以上海华界土地管理思想的演变为主线，采用传统和近代以及中西比较的方法，主要对上海城市土地管理的政策思想进行了分析。除了上述研究土地问题的历史学专著外，专题论文方面有左用章著的《评国民党政府1930年颁布的〈土地法〉》，郑庆平、李静、段本洛、陈廷煊等对民国时期土地租佃关系问题的论述，史建云对华北土地交易问题的研究，叶美兰、王方中对地价问题的研究，向达之、乌廷玉等人对局部地区的租佃与田赋问题的探讨等。在法律制度方面，有赵晓耕、何莉萍著的《试述民国初年的土地政策与立法》，何莉萍撰写的《南京国民政府土地政策和土地立法之评析》等。

3．民国时期房契地契方面的研究

这方面的研究主要有曹伊清著的《法制现代化视野中的清末房地产契证制度——以南京地区房地产契证为范本的分析》。该书以清末南京地区官契、票证、执照等房地产契证作为分析模板，从法制现代化研究的视角，通过与其他地区或城市房地产契证的对比，分析研究清末房地产契证制度的变化与城市商品经济发展的具体关系，以此探究城市近代化及法律现代化的关系。张小林所著的《清代北京城区房契研究》，从明清之际京城房契的变化看保甲制变迁，包括清代北京城房契官文书、旗人房契、旗房制度、铺面房房契以及房契中的“银主”等多方面内容。另外还有罗志欢著的《清代广东土地契约文书汇编》，汪柏树著的《徽州土地买卖文契研究——以民国为中心》。论文方面有张晓霞的《清代和民国房契档案及其开发利用途径》，石玉华的《从“老房契”文化探究民间房地产交易》，谢全发的《中国近代扬州民间契约传统与变——以房契为例》，陈增辉的《从地契看中国近代封建土地制度及民俗——以〈故纸拾遗〉中的文献为例》，王纯和秦双星的《近代自贡地方契约——从自贡西秦会馆地契档案说起》，以及李葆华的《历史的见证——读两张老房契档案》。

（三）民国时期成都发展史及与城市房地管理相关的研究

何一民的专著《变革与发展：中国内陆城市成都现代化研究》，以成都由传统农业城市向现代化工业城市的转型为主线，“以一种全面、客观、科学的眼光和方法解释中国城市发展，不仅为城市现代化研究开辟了新的视角，也为单体城市研究和不同类型城市研究提供了一个良好的借鉴”。2011年成都通史编纂委员会编写了《成都通史》，全书分为古蜀时期、秦汉三国（蜀汉）时期、两晋南北朝隋唐时期、五代两宋时期、元明时期、清时期、民国时期共七卷。《成都通史》的内容涵盖成都经济、政治、文化和社会等各方面演变、发展的历史进程，着重勾画以成都城市文明为核心的城市基本发展轨迹。另外还有傅崇矩所著的《成都通览》，张学君、张莉红合著的《成都城市史》，冯至诚著的《市民记忆中的老成都》，郑光路著的《成都旧事》，成都市群众艺术馆编的《成都掌故》，曾智中、尤德彦著的《文化人视野中的老成都》，流沙河所著的老城市系列《老成都·芙蓉秋梦》，路得·那爱德、王玉龙合著的《消失的天府》等作品，从不同角度探讨了民国时期成都城市相关问题。

曾敏主编的《中国－四川－成都土地制度沿革》，介绍了中国以及中国的四川和成都在各个历史时期土地制度产生的背景、内容及历史意义，各个历史年代土地制度变迁的历史沿革，等等。由成都市国土资源局组织编写的《成都土地契证》一书，内容涉及清末以来成都民间和官方签订的各种土地流转契约和政府颁发的各种不动产权利证书，将历年土地契约与证书加以科学分类和编排，主要以实物图片形式来表现，实用性和资料性强。另外，由谭继和先生主持，成都市房产信息档案馆和成都房地契证研究项目组共同编写的《成都房地契证文化的经典记忆》一书，以翔实的契证档案为依托，论述清代以来成都房地产契的历史发展及管理变迁，又分别从公馆系列契证、教堂系列契证、商业场、宽窄巷子、贲园书库、马王庙街等老街契证，多方面讲述成都近代以来的文化变迁。

论文方面，首先是杜泽江关于成都城市建设和房地产问题的系列研究文章：《成都首次扩市建设纪实（上）》《成都的房地产“串串儿”》《成都市第一次土地登记》《成都涉外用地管理》《民国时期四川土地清丈纪实》《民国时期四川地政人才培训记》《民国时期成都首次地价评定纪实》《川政统一，成都市政省府绘图——民国时期成都首次扩市建设纪实（一）》《避战川内房源紧，华西坝上建设忙——民国时期成都首次扩市建设纪实（二）》《强征民地激民愤，新村建设梦破灭——民国时期成都首次扩市建设纪实（三）》《甘绥庐购地谋发财，筹委会失误陷被动——民国时期成都首次扩市建设纪实（四）》《骑虎难下省府丢“包袱”，收拾难摊市府接“碳圆”——民国时期成都首次扩市建设纪实（五）》《成都市区首次区划调整经过》等，张莉红的《民国时期成都城市的兴衰》，张彦的《清代、民国时期成都房产契证述略——以成都市房产信息档案馆馆藏契证为主》，以成都市房管局档案馆馆藏清代、民国成都房契为基础，从清代、民国时期房产管理机构、房契制度、成都社会经济变迁、成都城市形态风貌等方面阐述房契档案的学术研究价值。应该指出的是，2002年本学院范瑛学姐所作硕士论文《近代中国城市空间结构的历史演变——以成都为例》、2009年四川师范大学甄京博同学所作硕士论文《土地管理与都市社会——以成都为中心的考察（1936—1949）》，以及2015年四川师范大学黄心同学所作硕士论文《民国时期成都房地管理及纠纷研究》，分别从不同的角度及不同的方面部分探讨了成都民国时期房地产发展相关的问题，为本书的研究提供了借鉴。

近代成都城市研究也吸引了外国研究者的兴趣。美国学者司昆仑所著的《文明进程中的成都：中国的城市改革1895—1937年》（Civilizing Chengdu: Chinese Urban Reform, 1895－1937, Harvard University Press, 2000），以清末新政和近代都市改革为主要内容，研究近代市政概念和管理如何在成都形成。作者认为“始于1901年的成都市政改革是地方上对清政府提倡的新政运动的一个积极的响应，也得到民间的积极支持，其目的是使市政‘文明’化。尽管辛亥革命打断了清末新政，但二十年代成都的市政改革事实上是重整旗鼓，试图完成新政时期的未竟事业”。另一位学者王笛则细致地从微观角度调查了近代成都街道的变迁。着重探究了城市平民和公共空间的关系、小区与邻里在公共生活中扮演的角色、城市改造运动和辛亥革命如何改变了日常生活，以及大众文化和地方政治如何相互作用等问题。王笛认为“20世纪初成都的公共空间的生活被彻底改变，由此导致了城市公共空间的重建，民众公共角色的再创造，以及普通市民、地方精英、政府之间关系的再定义”，之后对茶馆的研究是王笛关于新文化史和微观史的进一步探索。如同“茶馆是个小成都，成都是个大茶馆”所描绘的，茶馆生活是这座城市及其居民生活方式的一个真实写照。“该书试图再现成都的公共生活方式和文化形象，勾画在公共生活的最基层单位上日常文化的完整画面。通过挖掘在成都茶馆中所发生的形形色色的大小事件，建构茶馆和公共生活的历史叙事和微观考察，以期将读者带入城市的内部，提供一个在‘显微镜’下观察城市社会的机会。”