房价的逻辑:徐远的房产财富48讲
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第3讲 土地财政:四方共赢的合谋

其实,我国的房价泡沫说了很多年,就是不破,本身就说明泡沫论是有问题的。

有的读者可能会说:我们不是经济学家,并不真的去计较泡沫到底是什么意思,大家说泡沫,无非就是房价高的意思。

这句话很实在,相信很多人都同意。但是对于决策而言,更重要的问题不是价格高不高,而是价格会不会下降。会降的话就等一等,不会降的话,高你又能怎么样?还不如抓紧买,这是个非常实际的问题。

看房子会不会降价,就要看有没有降价的理由。现实中,有很多说法,认为房价是各种扭曲导致的,是虚高,只要把这些扭曲理顺了,房价就能降。其中最有代表性的“扭曲”是两个,一个是土地财政,一个是货币超发。很多人认为,只要管住了这两大“罪魁祸首”,房价就会下跌。是不是这样呢?

本讲我们先来看看“土地财政”。我们通过回答三个常见的问题,来看清土地财政的本质。

第一,面粉比面包贵,到底是怎么回事?

第二,增加土地供给,就一定会降低房价吗?

第三,土地财政伤害了谁,成全了谁?

本讲的分析比较长,我先预告一下基本结论。这三个问题的答案,和你以往经常听说的都不太一样,甚至是相反的,土地财政不仅不像传说中那样是房价高的罪魁祸首,还对抑制房价有一定的积极作用。

是房价拉高地价,而不是地价推高房价

首先来看第一个问题,面粉比面包贵。有一种说法流传很广,说拍卖的土地的价格常常比周边的房价还要高,俗称“面粉比面包贵”。这种说法很形象,很容易听懂和接受,但是呢,没有意义,因为比较的对象不对。

为什么这么讲?因为现在已经建好的、在销售的房屋,土地都是几年前拍的,甚至是10多年前拍的,那时候的土地比现在便宜很多。现在新拿的土地对应的是几年后的新房,开发商拿地贵,是预期未来房价还会涨。换句话说,现在的新面粉蒸的是几年后的馒头,那时候的馒头价格还会涨的,否则开发商怎么会这么傻,做亏本的买卖?所以,下次你见到这样不严谨的比较,不妨一笑而过。

“面粉比面包贵”这个说法之所以很流行,是因为大家对于“土地财政”的怨念很深。很多专家认为是“土地财政”推高了房价,其基本逻辑是这样的:政府卖地的时候,价格很高,这个很高的价格就变成了房屋成本的一部分,最后转嫁到购房者身上,成为房价的重要部分。

比如说,你看房屋成本的构成,其中土地成本加上各种税费是房价中的大头,占到房价的一半以上。如果土地没那么贵,成本降低了,房价自然就下降了。

这个道理看起来很顺,到底对不对呢?其实也是不对的。我们先来看一个简单的例子。苹果手机很贵,最新款的iPhone要6000多元。可是你知道苹果手机的成本是多少吗?硬件成本只有1600多元,扣掉研发、仓储、税收等,一部苹果手机的利润还有1000多元,可谓是暴利。苹果是当今世界市值最大的公司之一,靠的就是这个暴利。

可是,苹果手机能卖这么贵,原因在哪里?还是因为大家愿意买,需求大。等到有一天苹果手机的优势不在了,比如华为、OPPO、vivo等手机和苹果手机一样好用了,大家不去买苹果了,苹果的地位受到威胁,竞争之下价格就必须调整。

房价的道理是一样的。房价高的直接原因,还是大家想要、争着买,就把房价抬起来了。而且,一个城市、一个地段的房子,供应是基本给定的,可替代性很差,没有竞争,就造成了“皇帝的女儿不愁嫁”的局面。

这个时候,政府卖地的价格就是很高的。为什么?这是开发商竞价的结果,价格低的开发商拿不到地。而且,开发商也不傻,之所以出高价,是因为房子能卖出更高的价格。

理清了地价高的原因,我们回头来总结一下。地价高不是房价高的原因,而是房价高的结果。是房价拉高了地价,而不是地价推高了房价。认为土地价格推高了房子价格,是对价格形成机制的严重误读。

经济学上早有定论,商品的价格是需求决定的,不是成本决定的。到今天还拿成本定价,说明没掌握最基本的经济学原理。你想啊,买房的人都是自己去排队摇号的,开发商都是自己举牌高价拿地的,没有人逼他们。这背后,都是需求拉动的,不是成本推动的,推也推不动的。

供地不足:值钱的不是土地,而是位置

对于土地财政的批评,还有一个关键点,就是供地不足。只要地方政府增加土地供应,房价就会被压下来。这个观点乍看有道理,但是背后的细节也需要推敲,至少有以下几点需要注意。

第一,决定房价的是位置,不是土地。

你看很多三线、四线城市,地方政府为了筹集资金,卖了很多地,供地是很充足的。可为什么房价还是上涨那么多呢?特别是核心区的房价,还是涨很多,并没有随着土地供应的增加而下降。

因为决定房价的不是土地,而是位置。土地供应可以增加,但是位置是固定的,没法增加。增加的供地,是城乡接合部的地,甚至是城外郊区的地,不能替代城中心的地。随着收入的增加,城中心房价还是会涨的。大城市核心区的房价这么高,就是因为位置的重要性。

其实,中小城市的供地一直不是问题,对供地不足的批评,最多可以用在大城市。中小城市因为自己的财政压力,是很愿意卖地的,卖了地就有了钱,财政的日子就好过些,哪有供地不足这回事?你想想前两年,房地产去库存,去的大多数是中小城市的库存,也说明这些地方不存在供地不足的问题。

第二,城市越大,增加供地的难度也越大。

细心观察过的人都知道,城市土地的利用效率可以大幅提高,大家都同意这一点。但问题在于,其操作难度非常大。我自己在深圳专门做过调研,在那儿前后住了两个月以上,此后也在北京开车钻过很多胡同,知道大规模的城中村存在,可改造的空间很大,做得好的话,可以腾出来很多土地,建很多房子。如果增加楼房高度,可以建更多房子。

可问题是,这些改造谈何容易?拆迁补偿的成本越来越高,高到改造的动力越来越小。加上交通、消防、供水、供电等各方面的问题,协调和管理成本非常高,在核心区域增加住宅供应会非常难、非常慢。这就意味着,目前要把核心区的住宅供应当作基本给定的常数。同时,考虑到房子位置的不可替代性,这几乎意味着好地段的房子数量就是基本给定的,价格是一定会上涨的。

这里我想说的是,批评供地不足是一回事,能够实际增加城市供地是另一回事。大城市的拆迁成本高,配套复杂,增加供地的成本高,弹性是很小的。而且,大城市的财政状况好,政府也没有太大激励去快速增加土地供应。这样一来,在现实的考虑之下,大城市的土地供应是不会快速增加的。看清这个形势,有利于我们做出明智的决策,避免把房价下跌的幻想寄托在不合实际的期望上。

土地财政的实质:一场四方共赢的合谋

我们再来换个角度分析:谁从土地财政中受损失了?

我们不妨拿出一张纸,把所有的参与方都列进来。仔细想一想,土地财政有四个参与方:地方政府、房地产开发商、买房人,还有银行。土地财政的故事,是地方政府把地卖给了开发商,开发商在上面建了房子,卖给了买房人。这个过程需要银行的参与,开发商和买房人都从银行拿贷款。银行的资金,是整个交易过程的润滑剂。

那么,这四方谁受损了?谁也没有。地方政府拿了土地出让金和各种税费,开发商卖房赚了钱,买房人买房资产升值,银行从房地产贷款中赚了钱,谁也没有受损。

所以,这么看的话,土地财政其实是一场四方共赢的合谋。而且,这里没有阴谋,只有阳谋。政府出地,家庭出钱,银行提供信贷支持,开发商做中间人,就把房子建起来了,大家都有好处,谁也没有受损。

既然土地财政没有伤害任何参与方,为什么会受到那么多批评呢?我们再仔细想,其实还是有人受损了:没有参与这个游戏的人受损了,没买房子的人受损了。

自古以来,都是“不患寡而患不均”的。这四方合谋都赚了钱,那么多人没参与,包括新入职场的年轻人还没来得及参与。所以,对于这个游戏的批评,也不是完全没有道理。但批评归批评,关键是怎么办。看好这个游戏的话,还是要参与。否则,就只能做那个局外的受害者。

土地财政的积极作用

最后,我们反过来问一个问题:土地财政有积极作用吗?

这么一问,其实答案也很显然。你想,没有土地财政,拿什么为那么多基础设施和住房融资?简单说,没有土地做抵押,银行就不会发贷款;没有贷款,那么多的房子、路,以及配套的学校、商场,就建不起来。从这个角度看,土地财政其实是我国城市住房和基础设施的一种重要融资方式。

所以,土地财政不仅不是高房价的罪魁祸首,还可能帮助压低了房价。

这个逻辑是这样的:没有土地财政,这么多的房子很难找到融资手段,也就很难建造起来。这样的话,城市房屋总量就会减少,房价可能会更高。所以说,土地财政不仅不是高房价的罪魁祸首,还是被冤枉的英雄,是悲剧英雄。

最后这个观点跳跃有点大,很多人可能一下子接受不了,土地财政的问题比较复杂,以后有机会再进一步展开。目前你需要知道的是,土地财政推高房价的说法,是值得商榷的。

本讲要点:

(1)现实中地价很高,是房价高拉动的,是房价拉高地价,而不是地价推高房价。“面粉比面包贵”的说法,混淆了时间的概念。

(2)决定房价的是位置,不是土地。城中心的土地很难增加,几乎没有弹性,因此房价才会那么高。

(3)土地财政的实质,是地方政府、开发商、买房人、银行的四方合谋,这四方都受益了,只有没有参加这个游戏的人受损了。明智的选择,是参加到这场合谋中,成为受益方。

(4)在中国经济发展的大背景下,土地财政为城市住房和基础设施提供了一种融资手段,对于过去十几年的经济发展有积极的作用。