安逸的房东，辛苦的租客

这些年来，我特别关心市场经济里的公平问题。因为很多人都觉得，经济学讲究唯利是图、不择手段，是一门缺乏道德的学科。但是，据我所知，很多经济学家特别关注社会公平问题，而且一直在尝试分析和解决社会公平问题。

公平是什么？公平绝不等于结果平等、收入相同。人和人是有差别的，由于人们身体强壮程度不同、学习能力不同、性格习性不同、选择的工作不同，所以最终的收入也不同。这个世界上没有两片相同的叶子。那么，对于每个人的付出而言，什么样的收入回报才是一个相对公平的回报呢？

嗯……这个问题太复杂，还是让我们边走边想吧！

闹市里的沿街商铺

我的家处于闹市，所以我每次出门，走不了几步就会进入一片商业旅游区。这里的老住户多半已经搬走，他们或是把房子卖掉，或是把房子出租。由于上海市区本就没什么景观可言，常见的商业手段就是把新房子包装成老房子，再在老房子里开新店，以吸引不明真相也不愿了解真相的游客。这里的消费可能更接近经济学家凡勃伦所说的“炫耀性消费”。也就是说，在这里，消费的符号意义要大于消费本身的内容。所以，这类生意受市场流行偏好的影响很大，很不稳定。

从竞争角度来看，这里的竞争堪称惨烈。每次经过这里，我都会看到有商铺贴出招租启事，也会看到有商铺正在装修。在我的印象里，这里新开的商铺绝大多数撑不到三个月，往往刚开业没几天就没了动静，过不了多久又贴出招租启事，以吸引新的店家进入。由于经营内容不同，新店每次装修基本会把之前的装修拆除，从而改造成全新的面貌。

听说每一代都会有很多年轻人希望经营一家自己的咖啡馆，或者自己的文艺书店。前些年，我在周边确实见过不少这样的咖啡馆或书店。其中有些小店很有创意和想法。可惜，它们存在的时间往往不长。我过几个月去，就再也找不到它们了。现在我都很难想起它们的名字。历史来不及记录，因为最彻底的市场经济就没有历史可言。经济学家熊彼特曾说：“市场的变动必然基于创造性毁灭的力量。”在这个区域里，我对这种“毁灭性力量”有特别深的体会。

从不露面的房东

每天从这个区域走过，我几乎没怎么见过房东，倒是经常看到新来的老板在那里指挥工人进行布置。看着他们踌躇满志、信心十足的样子，我暗暗为他们捏一把汗。他们要在这个地方生存下去，并不容易。我算过一笔账，如果我在这里开一家奶茶店，每天都营业，每隔几分钟就能卖出一杯奶茶，并且只雇用一个工人，那么我必须干10个小时以上才可能保本，才能赚出每天应付的房租和工资，剩下的时间才是利润时间。这里的房租很高，而且每年都在涨，以致经营者承担的压力极大。

而那些从不露面的房东呢？听说他们都生活得很好，并且早已在别处买房。他们只需要收收房租，就能过得很好，没有任何风险和压力。而租客需要很努力地赚钱，才有可能弥补巨额的房租，还必须时刻担心自己的生意。

这样看来，房东和租客双方似乎处于不对等的地位。勤劳的人过得辛苦，慵懒的人却过得舒服，两者各自的收入水平是否公平？经济学工具能不能对此提供一些有益的思考呢？

公平还是不公平

“公平还是不公平”，类似的考问时常出现在我的心头。收入分配的公平问题，已经困扰经济学家数百年。公平一直是经济学家最关心的问题之一，很多人都讨论过，比如马克思、凯恩斯、阿玛蒂亚·森等等。但是，每个经济学家探讨公平的角度不同，甚至对“公平”这个概念的认识也不同，由此引发了大量学术公案。在我看来，这些讨论需要回到概念原点才可能讲清楚。

普通人往往对概念不够重视。不妨举个简单而又类似的例子。什么是健康？这个问题看似简单，但仔细想想很容易让人糊涂。有些人平时从来不生病，但突然生一场大病就倒下了，他们是否健康？有些人年轻时就病恹恹但一直活到90岁，他们是否健康？有些人肌肉发达但牙齿不好，他们是否健康？健康这个问题其实不容易回答，公平这个问题同样如此。

公平是一个具有深刻内涵的经济学和哲学问题。从逻辑上分析，所有到这里租房开店的老板都是主动且自愿的，没有人逼迫他们。他们认准这里的商机，看准这里的机会，也很清楚这里的房租挑战，但最终还是下决心在这里租一个店铺来检验自己的眼光。上海可供选择的店铺有不少，每个商圈都有，有些是沿街的铺面，另一些是商场里的铺面。创业者或者企业家选择这里，必然有一些独特的考虑，也经过认真的成本收益核算。既然这是经过精心盘算之后的主动决策行为，又何谈公平或不公平呢？

从房东的角度来看，房子位于上海市中心，新房的售价每平方米早已超过10万元，这里称得上寸土寸金。房东把这里的房子租出去，还要另外买房或者租房，若在附近租房，就要支付类似的房租。市中心房子的租金主要取决于它的位置，与房子本身的质量没多大关系。新的投资者进来，都会重新装修，他们看中的不是房子本身，而是区位。上海市中心的土地极为稀缺，稀缺导致高房租。房东在定价时也会找一些依据，依据不是他自己对房子的评估，而是这个地区的平均房租。所以，房东在定价过程中似乎也没做错什么。

事实上，租客也好，房东也好，都没有独自决定价格的能力。房租价格可以参照临近的商铺，但一铺一议，最终都是租客和房东两方面讨价还价协商的结果。租客不可能把房租压得太低，因为这片地区的商铺数量有限，更多潜在的租客在盯着每天的招租广告，都希望能在这里盘下一家店铺。同时，房东也不可能把房租抬得太高，因为身边同样有大量潜在竞争者（其他房东）。

做生意的人都知道“位置”，或者说“市口”，这往往是一家店铺能否成功的最核心要素。而每一间房子从市口角度来看都是独一无二的，所以它们的价格按理说也应该各有不同。而市口这种要素又很微妙，不同企业会用不同的方法来研究。

据说，100年前，几个广东商人在上海的南京路上开百货公司，为了选择市口，专门让几个伙计在不同位置坐一天，并随身带一大包黄豆。他们看到一个路人，就拿一颗黄豆放到另一个空袋子里。一天下来，谁袋子里的黄豆多，谁的位置就比较好。商人最终就用这种办法决定百货公司的选址。

所以，无论从租客的一面来看还是从房东的一面来看，两面都存在竞争，同时也都不存在反常的垄断。市场包含需求与供给两种力量，这两种力量共同把房租推到目前这个位置上。

从最终结果来看，租客与房东的收益显得不对等，因为租客承担了大多数的压力。租客既有可能获得偏低收入，也有可能获得偏高收入，而房东只可能获得固定的房租收入。再从租赁过程来看，双方都是自愿的，都只认钱不认人。所以，这种市场模式是公平的。他们的经营行为，除了让我这样的隔壁邻居觉得有一些嘈杂外，并没有对其他人造成不利的影响。所以，这个高额房租的结果就是比较公平的。更进一步说，如果我们为了一个平等的结果，强行用政府力量或者外在力量进行干预来改变房租价格，那么这种做法可能会扭曲公平以及资源的合理配置。

市场经济最大化了土地产生的价值

在过去几十年里，我走的这条弄堂是街道工厂。人们将弄堂里的一些空间作为厂房，来生产一些轻工业或者手工业产品。

市中心的土地用作生产车间在今天看起来很荒唐，但在过去却是合理的。这片早就被废弃的厂房被一些艺术家偶然发现了价值，并被改造成一个时尚景观。房子还是这些房子，但价值完全不同。从资源配置角度来看，街道工厂的产出价值远不如它们作为画廊或者艺术空间所产生的价值。而这个价值，就是由市场自发挖掘出来的。

所以，虽然这里有那么多店铺关门，有那么多的损失，但我仍然觉得这片土地在市场经济的运作下十分公平。在没有外力干预的背景下，租客想尽办法使这片土地产生更高的商业价值，这里就是市场经济的实验场。店铺不断关门、被毁灭，而创造性也正是从毁灭中诞生的。

没有人知道这片房子究竟能创造出多大的价值，因为这取决于你用什么样的眼光来看这片房子。比如，工厂主的看法和创意小店的看法就相去甚远。当然，绝大多数企业家的看法是错误的，或者他们一时正确，但很快又陷入错误。错误的结果就是，他们的店面从这片房子里消失了。

当然，永远都会有更多的企业家希望进入这个市场，希望通过这样的方法来检验自己的创新眼光。市场的公平特性就在于，给予正确决策的企业家积极回报，给予错误决策的企业家负面回报，并迫使他们离开这个市场。

“唯利是图”是市场的特点，也是它最大的优点。市场的竞争过程不看企业家的出身血统、阶级种姓和家族背景，只以盈利论英雄。只有富于创新精神的企业家才能做出真正正确的决策，而且这些决策还需要不断地经受市场的检验。市场运作冷酷无情，却也是最公平的一种资源分配机制，这就是经济学对“公平”的一种阐释。