第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

★第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

解读分析不需要登记的不动产物权，是因为常态下不会产生纠纷，典型的如：（1）国家所有的；（2）通过继承获得的；（3）通过法院判决等官方文书获得的；（4）通过建造房屋的事实行为获得的。

第二百一十条 【统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条 【申请登记的材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第二百一十二条 【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第二百一十三条 【登记机构的禁止行为】登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第二百一十四条 【登记生效】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

★第二百一十五条 【不动产变动区分原则】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

解读分析原则上，不动产物权变动登记生效；不登记物权不变动，但合同效力不受影响。

第二百一十六条 【物权的根据及不动产登记簿管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条 【不动产登记簿公示效力优先于权属证书】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

相关法条《物权法解释（一）》[1]

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二百一十八条 【登记资料的查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

第二百一十九条 【禁止对登记资料公开、非法使用】利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

★第二百二十条 【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

解读分析1.更正登记制度：（1）有权申请更正登记的主体包括权利人与利害关系人；（2）登记名义人书面同意更正时，登记机构原则上无须审查，可以直接更正；（3）有证据证明登记确有错误的，登记机构应当更正，例如法院作出的确权判决。

2.异议登记制度：（1）申请人为利害关系人，例如登记人以外的真正权利人或共有人；（2）利害关系人即使无足够证据证明异议成立，登记机构也应办理异议登记；（3）异议登记的功能在于打破登记内容的公信力，使得异议不动产不再适用善意取得；（4）异议登记为临时救济措施，异议登记后15日内未起诉的，异议登记失效，但不影响法院对于案件的实体审理。

相关法条《物权法解释（一）》

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

★第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

解读分析1.预告登记后，未经预告登记权利人同意，再处分该不动产的，不发生物权效力，但处分时签订的合同有效。

2.预告登记失效：（1）债权消灭；（2）登记机关能办理之日起90日内未申请登记。

相关法条《物权法解释（一）》

第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

★第二百二十二条 【错误登记赔偿】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

解读分析登记错误的，登记机构的赔偿责任不以过错为要件；登记机构承担责任后，可向具体责任人追偿。

相关法条《不动产登记暂行条例》

第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第二百二十三条 【登记收费】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

第二节 动产交付

★第二百二十四条 【动产物权交付生效及例外】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

解读分析1.动产物权的设立与转让，原则上，合同自成立时生效；不交付，物权不变动。

2.动产抵押不适用本条规定，抵押合同生效，抵押权即可设立，不需要交付。

3.交付，包括现实交付和观念交付。

相关法条《买卖合同解释》[2]

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

★第二百二十五条 【特殊动产物权变动登记对抗】船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

解读分析1.机动车等特殊动产的物权变动以交付为生效要件，登记为对抗要件。

2.未经登记不得对抗的“善意第三人”，主要指对该动产享有物权利益的不知情的第三人。

3.转让人的债权人，不能作为本条中的善意第三人。

相关法条《物权法解释（一）》

第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

《买卖合同解释》

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

★第二百二十六条 【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。

解读分析民法典中删去了对于占有合法性的要求，意味着不合法的占有人，在占有期间，与原权利人达成变动物权协议的，也可以基于简易交付完成物权变动。

例如，甲拾得乙遗失的手机，后甲、乙达成转让手机的协议，协议生效，简易交付完成。

★第二百二十七条 【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

解读分析双方达成转让返还原物请求权时，关于物权的观念发生改变，视为交付完成。物权的变动与通知第三人无关。

★第二百二十八条 【占有改定】动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

解读分析占有改定仅适用于动产物权的转让，不能适用于动产物权的设立，故动产质权不能基于占有改定而设立。

第三节 其他规定

★第二百二十九条 【官方文书导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

解读分析判决书、裁决书、调解书等必须是直接改变原有物权关系的，才能导致物权变动。若是判决一方履行办理过户登记或交付标的物的义务，判决生效不能导致物权变动。

相关法条《物权法解释（一）》

第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条（现民法典第229条）所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

★第二百三十条 【继承导致的物权变动】因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

解读分析继承开始，即是被继承人死亡之时。

★第二百三十一条 【事实行为引起的物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

解读分析此处可以获得物权的事实行为必须是合法行为，若是不合法行为，如违法违章建筑，即使建造完成也不能获得所有权。

★第二百三十二条 【非法律行为导致物权变动的限制】处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

解读分析1.基于判决等文书、继承或建造房屋获得不动产物权的，自己获得所有权不需要登记。但是，若通过法律行为处分该不动产，如转让或设立抵押等，应首先登记在自己名下方可完成处分；否则，不发生物权效力，但处分时签订的合同依然有效。

2.获得物权未登记的，依然受物权法律保护。