房地产、结构升级与可持续增长⁽¹⁾

陈昌兵

2015年我国城市化率为56.10%，而实际的人口城市化率（也就是按户籍人口计算的城市化率）仅为39.90%，它们之间相差16.2个百分点。如打破现行的政策与体制掣肘，每年我国城市化率可能提高1.5~2个百分点。根据迟福林（2015）预测，2020年我国人口城市化率可能达到50.00%，2020年我国人口城市化进程将带来大量的内需规模，这将成为未来我国经济增长的重要支撑。未来3~8年我国新型城市化将面临巨大挑战，同时城市化发展也拥有巨大发展潜力，在推动社会经济转型和发展中扮演重要的角色。

进入20世纪90年代，因大量生产廉价产品然后出口到世界各地，由此我国成为“世界工厂”，我国也因此形成了依赖出口的增长模式。不过，这一依赖出口的增长模式在2008年雷曼危机的冲击下突然崩溃。由于发达国家经济衰退，国外需求下降，导致我国出口下滑。为了应对出口下降，我国政府出台了扩大内需的政策，增长动力还得依赖于内需。由于居民收入和消费习惯等方面的因素，消费需求走势相对于经济增长而言是平稳的。基础建设、房地产、制造业这三大固定资产投资是投资需求增长的主要决定方面。制造业投资由于其行业调整周期的变化特点决定了难以明显改善，基础设施投资增长的空间也有限。在目前现有的情况下，扩大内需保持我国宏观经济平稳增长的重任自然就落在房地产身上。虽然2016年10月以后我国政府对国内一些大城市实施住房限购措施后房地产销售增长有所减速，但房地产仍然是我国宏观经济的支撑。

2015年我国城市化率达到了56.10%，已越过了城市化率50%这一重要临界点。根据国际城市化经验，城市化率达到50%临界点之后，城市化进程将由“量”的增加向“质”的提高转变，主要标志是经济增长动力因素发生了根本性的转变：增长动力由城市化初期的产业发展投资带动城市化发展，转变为城市化后期的“空间资源配置”推动增长阶段，城市化集聚效应、经济结构转型升级及知识技术部门发展等方面应将发挥重要的作用。目前我国新的经济增长方式和新的经济增长点没有形成，及我国城市化所处于的发展阶段，这些共同决定了目前房地产在我国宏观经济具有较为重要的作用。