08 房屋买卖合同中的格式条款如何认定

北京安翔律师事务所 谢冬飞

裁判要点

提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

基本案情

原告孙×与被告房地产公司于2009年8月14日签订《商品房预售合同》 ,约定原告购买被告预售的住宅。合同签订后原告如约向被告支付了全部房款,但被告实际交付房屋时间晚于合同约定的交付房屋时间达1280天。为此原告多次要求被告按合同约定承担违约责任,但被告一直以各种理由予以搪塞。为此原告特向人民法院提起诉讼,要求:(1)判令被告支付原告逾期交房违约金1,231,919.36元。 (2)判令被告向原告支付违约金迟延支付利息,按银行同期贷款利率计算,自2014年6月3日起至实际付清之日止。 (3)诉讼费用由被告承担。

被告房地产公司辩称,不同意原告的诉讼请求。首先,被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效,在房屋具备交付条件后被告通知原告办理收楼手续并送达原告,通知时间为2014年5月3日,且原告已经于2014年5月3日实际领取钥匙并入住,距离起诉时间已经超过2年时效。其次,即使原告诉讼请求要求被告支付违约金,其计算金额不符合合同约定,按照合同附件8第7条约定,出卖人向买受人支付迟延交房违约金不超过2% ,即使要求支付违约金,金额也不应该超过此金额。最后,原告在履行合同过程中存在逾期交付房款行为,应承担相应违约金。被告并提出了反诉,要求法院判令孙×支付房地产公司逾期支付首期房款的违约金338,835.37元(应付款6,453,269元每日按逾期应付款千分之二计算违约金自2009年7月9日起至2009年7月28日,为245,224.22元;应付款2,753,269元每日按逾期应付款2‰计算违约金自2009年7月28日至2009年8月14日,为93,611.15元) 。

代理意见

一、关于上诉人认为的“一审法院认定双方签署《面积确认协议书》才正式办理收房手续事实有误”

双方签订的《商品房预售合同》第11条和第14条都有关于交房时对于面积确认的约定。第14条“面积差异处理”明确约定:“该商品房交付时,出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书,并向买受人提供该商品房的面积实测数据……”

但事实上,上诉人在2014年5月3日交房时提供的房屋面积测算技术报告书是2012年1月16日即制作完成,且有效期只延续到2012年3月31日,因此上诉人在2014年5月3日没有完全按照合同约定交房。关于上述约定的“面积差异处理”问题,双方直到2015年2月27日才签署《面积确认协议书》 ,确认案涉房屋的最终面积以及面积差额款问题。

因此,一审法院认为双方签署《面积确认协议书》才正式办理收房手续并无错误。

二、关于上诉人认为的“一审法院关于上诉人诉讼时效抗辩的认定事实有误”

由于双方直到2015年2月27日才签署《面积确认协议书》 ,确认案涉房屋的最终面积以及面积差额款问题,房屋的实际交付时间为2015 年2 月27 日。上诉人应按照《商品房预售合同》第13条的约定,于2015年2月27日起30日内向答辩人支付违约金。

另外,被上诉人提交的录音证据以及名片均清楚表明被上诉人就延期交房应付的违约金事宜曾反复多次与上诉人的工作人员进行沟通。在一审诉讼期间,上诉人的代理人虽然否认了录音证据中的徐×系上诉人的工作人员,但在被上诉人要求用上诉人代理人的手机与徐×联系时却遭到拒绝,也能表明徐×与被上诉人之间以及其代理人之间均存在实际联系。且上诉人在一审中对于违约金的处理意见与徐×在录音中提到的公司对于违约金的处理意见均高度一致,都可以充分说明徐×与上诉人之间存在关系。

因此,一审法院关于上诉人诉讼时效抗辩的认定事实并无错误。

三、关于上诉人认为的“一审法院认定被上诉人已按照约定支付全部购房款事实有误”

答辩人同意一审法院的意见。答辩人向上诉人支付首付款时,上诉人并未提出异议,故答辩人不存在逾期付款情形,不构成违约。且有关违约责任的约定是明确于2009年8月14日签订的合同之中,但被上诉人已于签订合同当日就履行完毕了付款义务,因此就商品房预售合同而言,不可能存在被上诉人逾期付款的情形。且在答辩人与上诉人多次沟通延期交房违约金时,上诉人从未提出过答辩人违约的主张。

四、关于上诉人认为的“一审法院适用法律有误”

从双方签署的《补充协议》来看,上诉人既没有就涉诉格式条款对答辩人进行提示,也没有就涉诉格式条款对答辩人进行说明。因此,涉诉条款不对答辩人发生法律效力。

其次,《合同法》第40 条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的,或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”案涉格式条款免除上诉人自身责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利,该条款属显失公平,理应无效。

此致

××××中级人民法院

被上诉人:孙 ×

代理人:谢冬飞 律师

判决结果

一审判决:

一、被告房地产公司于本判决生效后 7 日内给付原告孙 ×违约金1,231,919.36元及利息(以1,231,919.36元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率自2014年6月3日起至实际给付之日止计算) 。

二、驳回反诉原告房地产公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《民事诉讼法》第253条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费15,888元,由被告房地产公司负担,于本判决生效后十日内缴纳。反诉案件受理费3192元,由反诉原告房地产公司负担,已缴纳。

二审驳回上诉,维持原判。

裁判理由

法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,孙×与房地产公司签订的《商品房预售合同》合法有效,双方均应依约履行合同义务。孙×已按照约定支付全部购房款,故房地产公司应承担相应的违约责任。

双方对于逾期交房违约责任的合同依据及计算方法存在争议。孙×主张按照《商品房预售合同》第13条约定的标准计算违约金数额,即自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,房地产公司按日计算向孙×支付全部已付款万分之一的违约金,即出卖人延期交房超过120日,买受人不退房的,出卖人向买受人支付延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2% 。根据《合同法》的规定,提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。 《商品房预售合同》第10条逾期付款责任与第13条逾期交房责任均约定了日万分之一的违约金计算标准,双方权利义务对等,而附件8《补充协议》第7条的内容不合理地减轻了出卖人房地产公司承担的责任、排除了买受人孙×一部分主要权利,故该条款应属无效。双方在合同中明确约定房地产公司应于房屋交付之日起30日内支付违约金,鉴于房地产公司迟延支付违约金,故其应当按照同期银行贷款利率自2014年6月3日起至实际给付之日止支付孙×相应的利息。

律师评析

本案中房地产公司逾期交房的事实是清楚的,房地产公司未按合同约定时间交房,逾期达1280天。但本案的难点在于《商品房预售合同》第13条逾期交房责任,约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理[ (1)和(2)不作累加]。 (1)逾期在120 日之内……(2)逾期超过120日[该日期应当与第(1)项中的日期相同]后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30 日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一[该比率应当不小于第(1)项中的比率]的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”而在《商品房预售合同》签订当日,双方签订附件8《补充协议》,该附件约定:“买受人购买出卖人开发的壹千栋项目商品房,经平等协商,现就双方所签订的《商品房预售合同》(以下简称“合同”),达成如下补充协议,在本补充协议签订前,出卖人已将预售合同、附件及本补充协议提示买受人详细阅读,并按买受人要求作出必要的解释,买受人在完全清楚、理解预售合同、附件及本补充协议条款内容的基础上与出卖人签订预售合同、附件及本补充协议……七、按照合同约定,买受人有权退房的事由发生后,买受人应在该事由发生之日起30日内提出书面退房申请,买受人在此期间不提出的,视为不退房。合同对此期限另有约定的除外。出卖人延期交房超过120日,买受人不退房的,出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%……十八、本补充协议和附件经双方协商一致,是双方真实意思的表示,出卖人与买受人同意本补充协议和附件与预售合同约定不一致的,以本补充协议和附件的约定为准,不受预售合同第二十七条的限制,并自双方签字(盖章)之日起生效。”

也就是说,如果按照《补充协议》的约定,房地产公司至多承担200 天的违约责任,200天之后无论延期多久,都不再承担违约责任。而本案中房地产公司实际延期交房1280天,补充协议的约定明显降低了房地产公司的违约责任,不利于维护委托人的利益。于是谢律师从格式合同的角度和合同公平性原则的角度详细阐述了该补充条款的无效性:根据《合同法》的规定,提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。 《商品房预售合同》第10条逾期付款责任与第13条逾期交房责任均约定了日万分之一的违约金计算标准,双方权利义务对等,而附件8《补充协议》第7条的内容不合理地减轻了出卖人承担的责任、排除了买受人一部分主要权利,故该条款应属无效。