07 合同继续履行问题

北京市信凯律师事务所 魏俊冰

裁判要点

依法成立的有效合同,对各方当事人具有法律约束力,只要约定的履行条件已经具备,并且没有任何履行障碍的,依法签订的合同都应当继续履行,一般情况下,法院不会轻易判决解除双方之间有效的合同,以彰显有效合同的法律约束力,进而确保市场交易的稳定性。对合同继续履行的各个关键环节,法院都要仔细审查核实,以免判决生效后无法实际履行。

违约金的承担,适用过错责任原则。合同无法履行不可归责于任何一方当事人的,不承担违约责任。

基本案情

2009年9月6日,程×(乙方)与肖×(甲方)通过房地产经纪公司提供居间服务签订了存量房屋买卖合同,约定肖×将××市甲区2010 号房屋出售给程×,房屋总价款为93万元。合同签订当日,程×向肖×支付了购房定金2万元。程×于2009年9月7日向肖×支付了购房首付款30万元,2009年10月19日程×又向肖×支付了后续购房款61万元。至此,程×已向肖×支付了全部购房款93万元。

双方于2009年10月19日签订了补充协议,其中第3条约定:“甲方保证在产权符合办理上市转让时20个工作日内办理产权转移手续” ,如违反本协议的约定,“则甲乙双方中的违约方应承担合同金额150%的违约金支付守约方”。肖×在2009年11月16日已将本案涉诉的房屋交付给程×。

肖×交付房屋后,程×对房屋进行了装修,并实际居住、使用至今。在居住使用涉诉房屋期间,所有的水电费、暖气费及相关费用均由程×负担。涉诉房屋已于2009年9月22日进行了权属登记,所有权人为肖×,房屋性质为经济适用房。按北京市的相关政策规定,自房屋权属登记满五年后,经济适用房即可上市交易。按上述政策规定,本案涉诉房屋在2014 年9 月22 日后即可上市交易。因办理涉诉房屋产权变更的条件已经具备,程×多次找肖×商量产权变更事宜,但肖×向程×提出要求增加购房款,单方面要求变更合同,拒绝配合程×办理产权变更手续。

程×认为,肖×拒绝配合程×办理涉诉房屋产权变更手续,已经违反了合同及补充协议的约定,构成违约。为此,程×向法院提起诉讼,要求肖×继续履行合同,办理房屋的过户手续,并支付违约金。

一审诉讼过程中,肖×提起反诉,要求解除与程×签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》 、将房屋腾空并返还、赔偿经济损失20万元、返还当时交付的房屋的产权证原件、公共维修基金发票、买房时的销售发票及经济适用住房预售合同原件等。

肖×认为,首先,其已按正当法律程序履行了与程×签订的相关合同的手续,包括双方就房屋买卖合同事宜进行积极协商和提出有效合理化建议等。由于政府优先回购的不可抗力原因,造成合同无法继续履行,其并不存在违约情形,不应由其承担违约责任。其次,由于双方签订的房屋买卖价格低于甲区住房保障管理部门明确对案涉房屋所属小区经济适用房政府优先回购价的23,160元,造成双方目前无法进行产权转让,属不可抗力造成,致使不能实现本合同目的。为避免日后由于北京市政府对经济适用房的相关政策持续不松动,以致合同无限期拖延下去,不能履行,给双方造成经济损失,应解除双方于2009年9月6日签订的《存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》 。最后,由于双方于2009年9月6日签订了《存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》 ,其自2011 年2 月16日(“国八条”颁布)始,相对失去了二套房购房资格;以及程×后期不同意其修改合同的合理化建议,不配合房屋产权变更手续的办理,造成无法进行房屋产权变更,致使其购买第二套住房权利持续受限,造成一定的利益损失,这等同于程×违背合同,属违约行为,应对其进行经济赔偿。

代理意见

致尊敬的审判长:

就贵院受理的原告程×诉被告肖×房屋买卖合同纠纷一案(以下简称本案),我是本案原告的代理人,结合本案庭审情况,发表如下代理意见:

一、双方签订的合同合法有效,合同履行的各项条件已经具备,合同应当继续履行,被告应当按照合同约定将涉诉房屋过户到原告名下

1. 双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效,应当按约定继续履行。 《补充协议》第3条约定:被告保证在产权符合办理上市转让时20个工作日之内办理产权转移手续。被告的房屋性质为经济适用房,权属登记日期为2009年9月22日,按国家政策规定,经济适用房满五年后,即可办理上市交易,该房屋在2014年9月22日后即可办理上市转让登记,按约定被告应当配合原告在2014年10月20日之前将该房过户到原告名下。

2. 原告已经履行完全部义务,支付了93万元的购房款,原告已向北京市甲区房屋管理局核实,原告购房人的资格已通过核验,可以将涉诉房屋过户到原告名下。

3. 不存在因不可抗力导致合同无法继续履行的情形。根据××市建设委员会《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第3条第2款规定,已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证和房屋所有权证满5年以后,可以按市场价格出售,出售价格低于指导价的,应按指导价格作为土地收益等价款的基数。国家对双方的成交价格不予干涉,尊重双方的意思自治,诉争房屋产权证在2014年9月22日已满五年,过户条件已经具备,不存在政府回购问题。甲区房屋管理局规定只要双方签订了房屋买卖合同、取得房屋所有权证满五年、补交土地出让金或综合地价款,只要具备上述三项条件,即可办理权属转移登记,因此只要被告配合原告即可办理产权转移登记。本案既不存在不可抗力导致的无法办理过户的情形,更不可能由此导致合同目的不能实现,肖×要求解除合同及补充协议与事实不符,没有法律依据,双方的合同应继续履行,肖×应配合程×办理权属过户手续。

4. 合同和补充协议签订后,诉争房屋已由程×实际使用,且程×已为使用房屋支出相关费用。双方均认可合同及补充协议合法有效,双方履行了各自的义务,程×已经支付了全部购房款,肖×也将诉争房屋在2009年11月16日交付给程×。程×对诉争房屋进行了装修,实际居住使用至今,水电费、暖气费、物业费等相关费用均由程×交纳,诉争房屋在事实上已经归程×所有,现在只需肖×配合程×办理过户手续,亦不存在肖×所述返还原始资料的问题。

二、被告拒不配合原告办理产权转移手续已构成违约,应当向原告支付违约金

(1)肖×配合程×办理过户的履约条件已成就,肖×应积极履行合同义务。被告的房屋性质为经济适用房,权属登记日期为2009年9月22日,经济适用房满五年后即可办理上市交易,该房屋在2014年9月22日后即可办理上市转让登记,按《补充协议》第3条约定,被告应当配合原告在2014年10月20日之前将该房过户到原告名下。

(2)被告肖×拒不履行合同约定义务,应承担违约责任。

在房屋产权转让条件已经具备的情况下,原告提前7天就与被告联系过户的事宜,从2014年9月22日到10月22日,原告、被告及房产中介公司经过多次协商,但被告始终坚持要求增加购房款,拒不配合原告办理过户手续。

《补充协议》第3条约定,三方在执行合同的过程中,如有任一方提出与《存量房屋买卖合同》《补充协议》等与书面约定不符的要求,合同另外两方有权拒绝配合,如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同,则视为违约,原、被告双方中的违约方应承担合同金额150%的违约金支付守约方。

违约金的约定对合同各方均适用,肖×同意签订载有合同金额150%违约金的补充协议,表明肖×将房屋出售给程×的真实意思,应严格按照合同及补充协议履行其义务,不会有任何更改,更不应有任何违约行为。现被告单方要求增加房款与《存量房屋买卖合同》《补充协议》约定不符,被告进而拒绝配合原告办理过户,并且已经超过了约定的过户期限,肖×拒绝履行合同约定义务的行为已违反诚实信用原则及补充协议的约定,构成严重违约,应当承担违约责任,向程×支付违约金。

综上所述,被告肖×的行为已构成严重违约,并给原告造成了严重的经济损失,肖×应按照法律规定与合同约定赔偿原告程×所遭受的损失,望法院依据事实和法律支持程×的诉讼请求,维护其合法权益。

此致

××人民法院

原 告:程 ×

代理人:魏俊冰 律师

裁判结果

肖×于判决生效后十五日内配合程×办理位于××市甲区2010号房屋的过户手续,将该房屋过户至程×名下。

一审判决后,肖×不服提起上诉。二审法院驳回了肖×的上诉,维持原判。

裁判理由

一审法院:

1. 双方签订的合同合法有效

签订的合同,是双方的真实意思表示,房屋所有权的转移登记虽然受到经济适用房上市时间上的限制,但双方约定在上市条件具备的时候办理过户手续,这种约定并不违反法律、法规的强制性规定,即国家允许经济适用房上市交易,并且涉诉房屋上市交易的条件已经具备,双方签订的合同应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。

合同有效是继续履行的前提,合同约定的过户条件已经具备是继续履行的基础。

2. 对已销售的经济适用房,国家政策未规定政府的回购权,并且在一定年限后政策允许上市交易,国家政策不构成合同履行的障碍,合同应当继续履行

2007年11月19日颁布的《经济适用住房管理办法》第48条规定:“本办法下发后尚未销售的经济适用住房,执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定;已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。”而原《经济适用住房管理办法》 (2004年5月13日颁布,已废止)第26条规定:“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”并未规定区县住房保障管理部门的回购权。因本案中经济适用房的原销售时间为2000年12月30日,应当按照2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》执行,2007 年11 月19日颁布的新《经济适用住房管理办法》对于诉争房屋的上市交易无规制的溯及力。故法院认为回购问题不应构成合同履行的障碍,双方的约定并未与国家政策法规相冲突。

3. 房屋过户所涉及的相关的各种税费及其他费用的负担

审理过程中,经法官询问,程×同意承担按现有政策该房屋过户过程中的包括卖方个人所得税在内的买卖双方全部应纳税费,费用负担的问题已经解决。

综合本案之情况,法院基于以上理由,判决肖×作为房屋所有权人应依约承担配合程×办理诉争房屋的过户手续的合同义务。

4. 法院未支持程×违约金的诉讼请求

双方签订《存量房屋买卖合同》时明知诉争房屋系经济适用房,尚不符合上市条件。现因双方对政府回购权的问题产生争议,无法履行的责任不可归责于任何一方当事人,程×要求肖×支付违约金的请求,不应支持。

二审法院:

因肖×不服一审判决提起上诉,二审法院经审理驳回其上诉请求,维持原判,理由如下:

1. 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力

程×与肖×签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方应当按照合同履行各自义务。合同约定在限制交易届满后再办理房屋所有权转移登记手续,现房屋已具备上市交易条件,肖×应配合程×办理房屋过户。

2. 办理过户条件已成就,合同履行已无政策障碍

肖×称因合同签订的交易价格低于市场指导价,因此政府行使优先回购权,根据经济适用房办理过户的相关条件,且程×同意承担房屋过户所需的各种税费和其他费用,办理房屋过户已不存在现实障碍,肖×所述政府行使优先回购权没有事实依据。

律师评析

经济适用房属国家保障性住房,《经济适用住房管理办法》对经济适用房上市交易作出了严格限制,除对经济适用住房购房人产权进行限制外,还明确购买经济适用房不满五年不得上市交易,购房人因特殊原因转让经济适用房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此,购买未满五年的经济适用房风险较大,如确需购买,应全面、审慎制定合同条款,明确房款交付、房屋过户、违约责任承担等重要事项,避免因经济适用住房的特殊性质造成各种问题。